Куда жаловаться?
В первую очередь, безусловно, в сам Фонд и в МособлЕИРЦ. Ожидаемо, что дозвониться туда оказалось непросто: операторы все заняты и сначала ты в очереди десятый, потом шестой и так далее, а спустя 15-20 минут, когда ты уже первый, звонок просто обрывается.
Моего терпения хватило перезванивать туда три раза. Попеременно доставая то Фонд, то ЕИРЦ, мне удалось-таки обрести живую связь с оператором. Я не стала мелочиться, выясняя, почему мне начислили лишнего, а задала вопрос в лоб: на каком основании и с какого именно числа-месяца-года дом (назвала точный его адрес) был взят на учет и поставлен в программу капремонта?
На другом конце провода наступило продолжительное молчание, вероятно, оператор начала искать в базе адрес дома. Переспросила адрес. Я повторила.
Минут 10 спустя, девушка удивленно сообщила мне, что в адресной программе дом вот именно с таким адресом, как мой, впервые появился в декабре 2018 года. До этого, с 2016 года, в программе фигурировал некий дом номер 16, без названия улицы, и даже административно он принадлежал к поселку Андреевка, а не к деревне Голубое. Ничего себе новости! Почему я должна платить за неизвестный мне дом? Не буду, решила я и села писать жалобу.
Для того, чтобы не мучить операторов, как я, и для большей надежности, вы можете проверить сроки включения вашей новостройки (в данном случае – речь только о новостройках МО, для объектов в других регионах нужно искать аналогичные местные документы) в программу капремонта.
Для этого основательно изучить вот этот документ: Постановление Правительства Московской области от 27.12.2013 № 1188/58 «Об утверждении региональной программы Московской области «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, на 2014-2038 годы».
И далее, последовательно, все дополнения к ней, который с большой вероятностью будут называться: Постановление Правительства МО (номер и дата) «О внесении изменений в…и далее – отсыл к постановлению 13-го года».
Скачав последовательно все эти «изменения», я действительно нашла первое упоминание адреса своей новостройки только в редакции документа от 18 декабря 2018 года.
Значит, согласно ст 5 ч 22 ЖК РФ, обязанность по уплате взносов за капремонт установлена Жилищным кодексом Российской Федерации и возникает у меня как у собственника помещения в многоквартирном доме, по истечении 6 месяцев с даты включения в региональную программу. Следовательно, не ранее, чем с июня 2019 года. И никакого долга ни за апрель, ни за май в этом случае быть не могло!
Остальное было делом техники. Я сформулировала жалобу, почему я отказываюсь признавать существование своего долга (как положено со ссылками на документы) и потребовала:
1) признать необоснованным уже произведенные начисления и обнулить долги по их выплате;
2) произвести соответствующие корректировки в личном кабинете фонда;
3) направить мне письменное уведомление о дате начала сбора взносов на капитальный ремонт для сверки выполнения финансовых обязательств оплаты содержания квартиры ее новым собственником.
Напоследок предупредила, что в случае уклонения от перерасчета и корректировки начислений, я буду вынуждена обратиться для защиты своих интересов в суд.
Приложила копию выписки ЕГРН и распечатку состояния счета в личном кабинете на сайте Фонда. Отправила перед майскими праздниками 2 экземпляра жалобы, в Фонд и ЕИРЦ, по почте с уведомлением о вручении.
Срок ответа – 30 дней. Поэтому срок получения официального ответа от них еще не истек. Но долг в личном кабинете уже обнулили.
Неустойка за просрочку ремонта квартиры
В дополнение ко всем вышеуказанным правам, за срыв срока окончания ремонта, заказчик может требовать уплату неустойки в размере 3% от цены работы за каждый день просрочки.
Например: Подрядчик по договору обязан выполнить ремонтные работы на общую сумму 100 000 рублей. В договоре прописан срок окончания ремонта, но к этой дате работ было выполнено только на сумму 70 000 рублей. Оставшаяся часть работ (на сумму 30 000 рублей) была полностью завершена только через 22 дня. В этой ситуации размер неустойки составляет: 19 800 рублей.
Как фиксируется просрочка?
Срыв сроков окончания ремонта фиксируется при подписании акта сдачи-приемки работ.
То есть, например: в договоре на ремонт квартиры указан срок завершения ремонта: до 15 мая 2020 года. А фактически, все работы были выполнены подрядчиком и сданы по акту сдачи-приемки работ только 1 июня. Дата подписания акта заказчиком и будет являться подтверждением факта просрочки (в данном случае на 16 дней).
Право требовать возмещение убытков
Кроме вышеуказанных прав, заказчик (потребитель) имеет право потребовать также полного возмещения убытков, причиненных в связи с затягиванием сроков выполнения работ.
Что такое убытки?
Согласно ГК РФ (ст. 15):
Убытки – это:
- расходы, которые пострадавшее лицо уже произвело или должно будет произвести,
- утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб),
- а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
То есть, к убыткам по ремонту можно отнести:
- Стоимость аренды жилья за период просрочки ремонта (если нет другой собственной квартиры и прописки в ней);
- Любую порчу или повреждение материалов для ремонта, если это связано с просрочкой, и т.д.
Какая разница
Судя по материалам суда и выводам,которые сделал судья,«СтройГАЗ» взял в банке «Международный финансовый клуб» кредит в 300 млн рублей под 14,14% годовых. А затем в банке ВТБ 400 млн рублей под 13% годовых.
Кредиты компания получила для финансирования текущей деятельности. Между тем,из представленных суду доказательств следует,что поступавшие в тот период в кассу предприятия денежные средства изымались и выдавались в качестве займов.
Займы получал,в частности,замгендиректора Евгений Ледин(в дальнейшем сменил Дубинкина на посту гендиректора): 10 января 2013 года он получил взаймы 93 млн. рублей под 6% годовых,3 июля — 75 млн. рублей и так далее. В дальнейшем 13,8 млн рублей под те же 6% годовых получил и сам Виталий Дубинкин.
Займы «СтройГАЗ» выдавал и юрлицам: компаниям «УмиТ-1», «ТрансСтройГрупп», «Завод ЖБИ-100», «Алтайский цемент», «Цемент»(под 1−6%).
Разница в процентах между ставками по кредитам(полученным «СтройГАЗом») и займам(выданным физическим и юридическим лицам) была экономически необоснованной,считал представитель акционеров. В результате заключения таких сделок «СтройГАЗу» причинены убытки,полагал он.
Претензия вручена: что дальше?
Статья 31 Закона «О защите прав потребителей» устанавливает 10-дневный срок для добровольного выполнения исполнителем (подрядчиком) всех законных требований потребителя (заказчика). Если по истечении 10 дней от подрядчика не поступит ответа на претензию или не будут перечислены суммы неустойки и/или убытков – можно подавать иск в суд и требовать принудительного взыскания этих сумм.
Подача искового заявления в суд для потребителя осуществляется бесплатно (не облагается госпошлиной). При подаче в суд потребитель вправе помимо сумм неустойки и убытков потребовать еще и возмещение понесенных расходов (например, за услуги юриста), а также штраф в размере 50% от общей суммы по иску. Штраф взыскивается не в доход государства, а в карман потребителя. Эта мера была введена в закон для того, чтобы стимулировать исполнителей услуг выполнять требования потребителей на добровольной основе и не нагружать суды.
Опытные подрядчики знают об этой норме закона, и, чаще сего, платят добровольно, стараясь не доводить до суда (так им выйдет дороже).
Вопрос эксперту Я заключала договор со строительной компанией. У них своя форма договора, в нем прописан размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки. Это значит, что за месяц просрочки я могу потребовать только эти копейки? Такое часто встречается. Фирмы прописывают заниженный процент по неустойкам, рассчитывая на то, что потребители не знают закон и не умеют применять его. И часто им такое сходит с рук: никто просто не спорит и не требует положенного по закону, раз в договоре иные условия. Вот что нужно знать: занижение размера неустойки в договоре противоречит закону! Во-первых, п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» содержит условие: «Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени)». То есть выше можно, ниже – нельзя. Во-вторых, в п. 1 ст. 16 того же закона предусмотрено правило: «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными». То есть, условие договора о занижении размера неустойки применению не подлежит. Потребитель вправе требовать положенное по закону.
Можно ли в одной претензии написать о расторжении договора, а также потребовать выплатить неустойку и возместить убытки? Или нужно все оформлять отдельно? Да, можно все свои требования изложить в одной претензии, закон этого не запрещает.
Если договор на ремонт квартиры был заключен с частным мастером (физическим лицом), могу ли я требовать с него неустойку за нарушение сроков по договору по закону «О защите прав потребителей»? Да, можете. Даже если частный мастер не является предпринимателем, он оказывает вам услугу на коммерческой основе и получает за это вознаграждение. Такая деятельность подпадает под регулирование Закона «О защите прав потребителей». Это подтверждается: разъяснениями, содержащимися в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” а также судебной практикой: см. Апелляционное определение Московского городского суда от 14 марта 2018 г. по делу N 33-9700/2018. Скачать текст решения суда для ознакомления можно ниже.
Апелляционное определение Московского городского суда от 14 марта 2018 г. по делу N 33-9700/2018.
Должен действовать разумно
Суд с этим мнением согласился. Хотя сам Дубинкин,давший письменный отзыв,утверждал,что акционеры «СтройГАЗа» были осведомлены о сделках,начиная с 2012 года: они имели возможность ознакомиться с результатами финансово-хозяйственной деятельности должника и его бухгалтерской отчетностью.
Он также считал,что причинно-следственная связь между выданными кредитами и полученными займами не доказана.
Но судья не усмотрел доказательств тому,что акционерам были известны детали сделок,включая условия выдачи займов,а причинно-следственная связь подтверждается. Руководитель юрлица должен действовать в его интересах добросовестно и разумно,указал суд. А в данном случае убытки «СтройГАЗа» обусловлены,в первую очередь,неразумным управленческим решением Виталия Дубинкина.
В итоге суд обязал экс-гендиректора выплатить «СтройГАЗу» более 45 млн рублей(по двум искам). Сумма убытков рассчитана исходя из разницы в процентных ставках по кредитам,полученным компанией(13−14,14%), и займам,выданным ею юридическим и физическим лицам(1−6%).
Определения суда по двум искам в полном виде опубликованы в картотеке арбитража 25 и 27 марта. Судья указал,что они подлежат немедленному исполнению,но могут быть обжалованы в течение 10 дней. Информации о подаче Дубинкиным жалобы в картотеке суда пока нет.
Как оформить претензию о взыскании неустойки за просрочку ремонта квартиры?
Требование выплатить неустойку за просрочку ремонта квартиры составляется в письменном виде. Закон не устанавливает унифицированной формы, но на практике к такому документу предъявляется ряд требований.
Содержание претензии с требованием о выплате неустойки за просрочку выполнения работ:
- Наименование строительной фирмы, ИП или ФИО частного мастера;
- Ссылка на пункты договора и точное описание событий в хронологическом порядке;
- Период просрочки и полный расчет суммы неустойки;
- Указание нарушенных статей закона «О защите прав потребителей»;
- Требование выплатить сумму неустойки в конкретный срок;
- Реквизиты для безналичного перечисления средств (по желанию);
- Дата, подпись.
Скачать образец требования о взыскании неустойки:
Рассказывал об устойчивости
Виталий Дубинкин возглавлял «СтройГАЗ» больше трех лет: с 18 января 2012 года по 17 марта 2015 года. В начале 2013 года он рассказывал об устойчивом положении компании. Однако,как следует из материалов суда,начиная с 2013 года компания брала кредиты в банках по рыночным ставкам,затем передавала деньги взаймы физическим и юридическим лицам под меньшие проценты. И эта операция приносила компании убытки.
Из определения Арбитражного суда:
Цели,на которые «СтройГАЗ» выдавал займы,в материалах суда не приводятся. В общей сложности компания одолжила физическим и юридическим лицам более 567 млн рублей,следует из двух исков к Дубинкину.
Как проверить, нет ли за вами долга?
Не стоит ждать, пока к вам придет долговая квитанция. Нужно найти два ресурса: сайт Фонда капремонта МО (fkr-mosreg.ru) и МособлЕИРЦ (мособлеирц.рф). На этих сайтах следует зарегистрироваться и ввести адрес квартиры. Что я и сделала.
И велико же было мое удивление, когда сумма долга по квартире на сайте Фонда оказалась даже больше суммы в долговой квитанции – целых 11 тысяч рублей! Чем дальше, чем страшней, подумала я и приступила к изучению структуры долга.
Выяснилось, что первый платеж я, по логике Фонда, должна была сделать еще в ноябре 2016 года. Замечу, квартира в собственности у меня с января 2017 года. Не очень нормально, правда? Будем как минимум настаивать на корректировке долга, решила я.
ВС разобрался в законности комиссии за оплату коммунальных услуг
Фоат Сулейманов оспорил в ВС письмо ФАС «О правомерности взимания комиссии при оплате жилищно-коммунальных услуг». В письме антимонопольная служба утверждает, что в факте комиссий нет нарушений антимонопольного законодательства. В частности, в документе говорится, что сейчас оплачивать услуги ЖКХ можно через ряд организаций: банки, платежных агентов или операторов почтовой связи. Когда гражданин пытается оплатить услуги таким образом, считается, что организация оказывает ему услугу, за которую она имеет право брать деньги. Запрета на комиссии в законе нет, а те, кто принимает платежи, вправе их брать, следует из письма ФАС. Закон также не обязывает ресурсоснабжающие организации обеспечивать безвозмездное оказание услуг по приему и перечислению платежей. Граждане могут платить через того агента, через которого им удобно.
0,5 до 2% платежа
составляет комиссия за оплату ЖКХ независимо от способа совершения платежа
При этом с рядом организаций заключены договоры, в которых есть условие об отсутствии платы за внесение коммунальных платежей. «Соответственно, потребители коммунальных услуг обращаются в такие организации, поскольку в них отсутствует необходимость оплаты комиссии за внесение платежей за коммунальные услуги», – говорится в письме ФАС. Но эта практика будет отменена в сентябре 2021 года, когда вступит в силу соответствующее постановление правительства. Мера должна исключить преимущество для отдельных организаций.
Несогласие заявителя вызвало утверждение о том, что в законе нет обязанности ресурсоснабжающей организации обеспечить безвозмездное оказание услуг. При этом отзыв на жалобу направил также Минюст, который указал, что в письме антимонопольная служба вышла за пределы своих полномочий.
Экономколлегия решила, возможна ли «субсидиарка» за исключение из ЕГРЮЛ
Представители ФАС указали, что никак не интерпретировали законы, не касающиеся антимонопольной службы, а просто дали ссылки на них. Разъяснения были связаны с тем, что граждане, которые недовольны размерами комиссий при приеме платежей, обращаются в том числе и в ФАС, таких обращений много, поэтому возникла необходимость указать, что в самих комиссиях нет нарушения именно антимонопольного законодательства. Письмо применяется территориальными органами ФАС при подобных обращениях граждан.
Представители ФАС подтвердили, что сейчас разрабатывается закон, полностью запрещающий комиссию за оплату коммунальных услуг, это как раз подтверждает позицию ведомства.
Рассматривавший дело судья Юрий Иваненко отказал заявителю в удовлетворении жалобы (дело № АКПИ19-922).
Недавно стало известно, что вопрос о комиссии за оплату ЖКХ планируют обсудить в Госдуме. До конца февраля в нижнюю палату парламента внесут законопроект об отмене банковской комиссии при оплате услуг ЖКХ. Пока непонятно, как именно будет решен вопрос. «Есть два варианта регулирования этого вопроса. Первый – вносить правки в Жилищный кодекс с установлением запрета взимать комиссию с коммунальных платежей. Второй вариант – внести изменения с установлением такого запрета в несколько законодательных актов, в том числе закон о банках, о национальной платежной системе», – цитируют «Известия» слова главы «Единой России» в Госдуме Сергея Неверова.
Изначально предлагалось запретить комиссию и при оплате штрафов и других обязательных платежей, но после консультаций с отраслевым сообществом решили ограничиться перечислениями по коммуналке.
Это не единственная «потеря» банков в наступившем году: недавно отменили банковский роуминг – комиссию за переводы в разные регионы внутри одного финансового учреждения.
Ирина Кондратьева
Верховный суд РФ
Кому платить?
Если вы посмотрите в свои квитанции, то наверняка найдете там строчку начислений за капитальный ремонт. Это значит, что ваша управляющая компания заключила договор с Фондом капремонта и его уполномоченными структурами на сбор и перечисление взносов в Фонд. Если такой строчки нет, значит – не заключила. И Фонд поручил это какому-то другому подрядчику.
В любом случае назначенный агент по сбору платежей обязан оповещать собственников о сумме выплат ежемесячно. Вот только в нашем случае этого не произошло. Первая и единственная квитанция пришла от некой организации МособлЕИРЦ более чем через 2 года владения мной недвижимостью и сразу с огромным долгом.
