На рынке новостроек Москвы в апреле не вышло в продажу ни одного объекта

Претензия дольщиков к застройщику за задержку срока сдачи в эксплуатацию

Просрочка составила более 2 месяцев, а выдача ключей от квартиры так и не состоялась? Начинать следует с составления претензии застройщику за задержку сроков. Во-первых, у суда не возникнет лишних вопросов. Во-вторых, иногда можно договориться с застройщиком мирным путем.

В претензии необходимо потребовать указания точных сроков передачи объекта, выплату неустойки и возмещение расходов. В письме предоставьте расчет суммы и реквизиты для ее перечисления. Укажите, что ожидаете ответа в течение 10 дней.

Бумагу следует направить заказным письмом с уведомлением или лично представителю застройщика с получением печати и подписи на вашем экземпляре.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Суд с застройщиком о переносе сроков, что можно отсудит и сколько длится

Если с момента получения претензии прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования дольщика, решайте вопрос в судебном порядке.

Подготовьте исковое заявление, и готовый пакет документов подайте в мировой или районный суд в зависимости от величины требований. При сумме иска до 1 млн. руб., гражданин от уплаты госпошлины освобождается.

Заявление можно подавать как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения истца. Выбирать подсудность нужно крайне внимательно. Проанализируйте принятые решения инстанций, где вы можете подать иск.

На практике суды возмещают сумму значительно меньшую, чем предъявляют дольщики. Делается это потому, что из-за массовых исков о выплате неустоек, у СК не остается финансов для завершения строительства, что может привести к банкротству. Поэтому, в большинстве случаев мы советуем обращаться в арбитражный суд, где в пользу дольщика взыскивают наибольшую компенсацию за просрочку сдачи квартиры.

Как долго длится судебное разбирательство? По гражданскому законодательству дело рассматривается не дольше 2 месяцев. Время может увеличиваться в связи отпуском судьи или если застройщик ходатайствует о переносе заседания под разными предлогами.

После оглашения резолютивной части, на изготовление полного решения отводится до 10 дней. По причине загруженности суда это происходит дольше. В законную силу оно вступает спустя 30 дней. При апелляционном обжаловании срок продляется еще на 2 месяца.

Вам пожар, залив или бульдозер? Возможные методы

Если взять статистику пожаров, то, думаю, что дома чаще загораются в тех кварталах, где земля “отдана” муниципалитетом застройщику для целей строительства. Земельные участки под такими домами, как правило, не прошли процедуру межевания и не поставлены на кадастровый учет, а значит, не являются собственностью граждан, проживающих в таком доме. Как правило, какая-то часть граждан-собственников жилых помещений особенно не торгуясь, соглашается на условия застройщика, заключает договор мены и переезжают на новое место жительства. Другая часть граждан более требовательна, но и с ними застройщик может договориться. И есть, условно, третья “группа” жильцов, которая вообще не собирается покидать насиженное “гнездышко”, мотивируя тем, что “здесь родился, здесь и умру” или выдвигает требования, которые застройщик выполнить не в состоянии (например, вместо однокомнатной квартиры, предоставить три трехкомнатных)… С последними договориться нельзя… И тогда, в доме с несговорчивыми жильцами может произойти пожар, его несущие конструкции, случайно может повредить бульдозер, может прорвать отопление зимой и т.д. и, как следствие таких событий, дом может стать аварийным. Это означает, что жить в таком доме опасно для жизни.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ является основанием предъявления собственникам помещений в доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае неисполнения данного требования, и земельный участок, и указанный дом, на нем находящийся, подлежит изъятию для муниципальных нужд. После того, как дом приобрел признаки аварийности, застройщик уже увереннее настаивает на продаже ему жилого помещения. Ведь если дом признают аварийным, то по иску уполномоченного органа власти собственника выселят уже на основании решения суда, где будет определен и размер выкупной цены, которая, возможна, будет меньше чем та, что предлагает застройщик сегодня.

Однако, на самом деле, застройщику не выгодно ждать решения о признании дома аварийным, которое, к тому же, может быть обжаловано в суде. Кроме того, чтобы участок и аварийный дом изъять для муниципальных нужд, требование о сносе или реконструкции необходимо предъявить сначала собственникам. И если такое требование не выполнено, уполномоченным органом принимается решение об изъятии жилых помещений и земельного участка. После этого, уполномоченный орган власти обратится в суд с иском о выкупе жилого помещения. На все эти “мероприятия”, включающие в себя судебные разбирательства, может уйти достаточно времени. Между тем, просрочка начала строительства и, как следствие, нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию повлекут для застройщика немалые убытки. Поэтому встречаются в практике случаи, когда застройщик сносит дом с нерасселенными жильцами (пока, они, скажем, на работе). Ведь потом проще судиться с собственником, который требует возместить ему ущерб, причиненный уничтожением жилого помещения, чем идти тернистым путем переговоров.

Лучше, когда участок в собственности. Однако, надо отметить, что если земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован, имеет кадастровый номер, т.е. находится в собственности жильцов, собственники помещений в таком доме находятся в более выгодном положении, чем те, кто не озаботился оформлением прав на землю. Даже в случае гибели недвижимого имущества, находящегося на сформированном земельном участке, застройщик не вправе начинать строительство, пока не выкупит его у собственников участка. Собственники участка, жители, например, сгоревшего дома, вправе потребовать за участок выкупную цену, в размере, который позволит им приобрести иные жилые помещения.

15 октября 2008г. Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр “Логос”

По словам президента, главное при переходе на новую форму финансирования — не допустить падения объема ввода жилья

Москва. 7 ноября. ИНТЕРФАКС — Отказ от использования средств дольщиков при строительстве жилья больно ударит по отрасли, ей понадобится господдержка как минимум на переходный период, заявил в среду на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным глава “Деловой России” Алексей Репик.

“Наверное, больше всего, если говорить количественно, при подготовке съезда активность проявляли представители строительного сектора”, — отметил он, информируя президента о вопросах, поставленных участниками “Деловой России” в преддверии съезда организации.

“Все нелегко переживают переход на новую форму финансирования, уход от долевого финансирования к проектному. В этом контексте одной из важных для них мер является возможность учитывать в составе своих расходов объекты инфраструктуры, безвозмездно передаваемые государству, потому что хочется делать хорошо, хочется строить и социальную инфраструктуру, и инженерную на высоком уровне”, — заявил А.Репик.

“Доходность у застройщиков, конечно, резко упадет, и придется поделиться с банками в рамках перехода на проектное финансирование. В этой части, по крайней мере, на переходный период, просили бы вас посмотреть на этот вопрос с точки зрения возможной поддержки наших застройщиков”, — добавил он.

По словам В.Путина, переход на банковское финансирование — “чрезвычайно важная и чувствительная вещь и для экономики в целом, и для строительной отрасли в частности, и для людей”.

“Нам нужно добиться того, чтобы у нас не было серьезных сбоев в объемах строительства — это задача номер один. В то же время нам нужно обеспечить безусловные интересы граждан, которые не должны страдать от различных схем или даже от отсутствия таковых, от того, с чем связаны риски долевого строительства. Нам нужно от этого уходить и переходить, безусловно, к современным рыночным способам регулирования в этой сфере”, — сказал глава государства.

“Здесь тоже важна поддержка государства, здесь нужны понятные, прозрачные процедуры, объемы этой поддержки и способы ее доведения до отрасли должны быть понятны. Об этом, надеюсь, еще предстоит серьезный разговор с правительством. Но хочу, чтобы вы знали, я настроен именно на такую совместную работу”, — заключил он.

Ранее вице-премьер Виталий Мутко заявлял, что строительная отрасль России адаптируется к проектному финансированию за один-два года.

“С 1 июля мы перейдем на новую модель — проектное финансирование. Это повлечет за собой замедление темпов, но мы рассчитываем, что рынок все-таки адаптируется. Вернется ставка по ипотечным кредитам, рынок восстановится в течение года-двух”, — говорил он.

В свою очередь глава Минстроя РФ Владимир Якушев выражал опасение, что небольшие региональные застройщики не смогут подготовиться к переходу на проектное финансирование.

“В рамках реформирования жилищного строительства наше министерство беспокоят небольшие компании, которые работают в субъектах РФ, как правило, в малых городах. В малых городах строительный комплекс своеобразный, очень чувствительный ко всем переменам. Там небольшая разница между себестоимостью и ценой продажи жилья, поэтому нас очень беспокоит эта история”, — говорил министр.

Где выше риски: на этапе котлована или перед сдачей?

Покупка новостройки на стадии котлована — наиболее выгодна с точки зрения цены, но в то же время наиболее рискованна с точки зрения того, что жилой комплекс построят не в срок или вовсе не достроят. На этом этапе вы не можете оценить качество проводимых работ, понять темпы строительства, вам остается верить застройщику «на слово».

Между тем, как мы уже писали раньше на нашем сайте: покупка новостройки на финальной стадии тоже несет в себе немало рисков. И наивно думать, что если строительство жилого комплекса подходит к концу, то он сразу сдастся и вы сможете сразу в него вселиться. Не стоит забывать о проверке дома госкомиссией. Если он не будет отвечать определенным требованиям, госкомиссией он попросту не будет принят

В связи с этим очень важно выбирать застройщика с отличной репутацией на рынке первичного жилья, да и проверка документов никому не повредит

Если вы рассматриваете покупку квартиры исключительно как объект инвестиций, либо же не собираетесь вселяться в нее сразу после сдачи, оптимально приобретать жилье на стадии котлована. Мало того, что получается существенно сэкономить, у покупателя на ранней стадии строительства есть еще возможность выбора квартиры, по крайней мере обилие предложений в данном случае намного богаче, чем на иных стадиях строительства.

Риски с покупкой недвижимости существуют на любых стадиях, даже после того, как госкомиссией дом принят, но еще не начинали оформляться права собственности на квартиры. Непосредственно в данной ситуации можно столкнуться с двойными продажами, поскольку при покупке жилья на данной стадии между застройщиком и покупателем заключается, как правило, обычный договор купли-продажи, а не более «жесткий» в плане регулирования ДДУ.

Как можно понять из вышенаписанного, абсолютно на любой стадии строительства можно столкнуться с непредвиденными проблемами. Поэтому если вы хотите максимально обезопасить себя от переноса и срывов срока сдачи ЖК, выбирайте новостройки от крупных и надежных застройщиков, имеющих безупречную репутацию и огромное количество сданных объектов. Пусть это не 100%-ная гарантия, зато близка к этому.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
участвует в процедуре банкротства,
приостановила деятельность по решению суда,
не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Любое строительство требует финансирования

Однако строительство, в чьих бы интересах оно не велось, требует денег. Трехлетний (2021-2023 г.) бюджет страны, учитывающий все текущие негативные факторы и риск недополучения налогов в будущем, сократился на 10%, и, пропорционально, уменьшилось и финансирование национальных проектов, в том числе и тех, которые связаны с жильем.

Тем не менее, привлечь средства помогут новые финансовые инструменты – инфраструктурные облигации. Это – выпущенные специальным обществом проектного финансирования (СОПФ) ценные бумаги, которые будут обращаться на рынке, а привлеченные с их помощью средства пойдут на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Сторонами соглашения с СОПФ – эмитентом облигаций – являются застройщик объекта и банк, предоставивший ему кредит. Доходность по ним составит 2%.

Незадолго до конца 2020 года принято решение об объединении Фонда содействия реформирования ЖКХ и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. В результате должен появиться Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Зачем это делается?

Сейчас на участках, которые заняты проблемными объектами, есть необходимость заканчивать стройку, а кое-где даже и начинать. Для этого внутри единой структуры на основе Фонда защиты дольщиков запланировано создать собственную девелоперскую компанию. «Мы готовим свой вариант поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на землях, которые забирает» – сказал глава Фонда Константин Тимофеев.

Посещение офиса продаж

Офис на стройплощадке работает ежедневно с 9 утра до 9 вечера. Если назначите встречу заранее, ждать не придётся. Посмотреть понравившуюся квартиру в живую не выйдет, экскурсий на стройку нет. Там и без клиентов полно народу, почти на каждом квадратном метре трудятся рабочие. Увидите это, если пройдёте вдоль леса.

Общение с менеджером продаж в этот раз оставило тяжёлое впечатление. Молодой человек неуверенно отвечал на вопросы, чего-то просто не знал. В конце пояснил, что в Seven Suns Development менеджеры работают на всех проектах одновременно. Сегодня он дежурит в Ростокино, завтра в Алтуфьево, потом в Люблино. Поэтому информация о комплексах смешивается.

В качестве преимущества расположения квартиры на этаже, сотрудник попытался выдать то, что там можно легко отгородить себе предбанник, если договориться с соседями через стенку. На мой аргумент, что для этого требуется собрание собственников и согласие всех жильцов подъезда, возразил фразой “ну да, но кто так делает”. Собственно, так делают те, кто не хочет столкнуться с демонтажом. Любые самовольно возведённые конструкции в подъезде очень быстро удаляет Государственный пожарный надзор. Не говоря уж о том, что при пожаре лишние двери и перегородки могут стоить жизни.

Офис продаж от застройщика работает рядом со стройплощадкой
Менеджеры примут вас ежедневно с 9 утра до 9 вечера
Возле офиса есть парковка
Павильон просторный
Но никакого зонирования не предусмотрено
Есть зоны ожидания
Организован детский уголок
Представлена стойка с печатными материалами о проектах застройщика
На столе у менеджера стоит небольшой макет комплекса

Как обезопасить себя при участии в долевом строительстве

Досконально изучите репутацию вашего будущего застройщика — благо, в наше время для этого нужно только вбить в адресную строку браузера его название. Кроме того, по закону компания должна предоставлять все учредительные и отчетные документы. Также нужно удостовериться, что у застройщика есть правоустанавливающие документы на землю под строительство. Нельзя, вопреки предложениям застройщиков, заключать какие-либо другие договоры, кроме № 214-ФЗ

Недобросовестные застройщики могут склонять вас к подписанию «более выгодных» «серых» договоров, но в этом случае вы не будете защищены государством, если что-то пойдёт не так

При заключении договора особое внимание уделите изучению самого объекта, срокам сдачи и цене

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

строительные работы на объекте,
проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
строительство инженерных сетей,
подготовку градостроительной документации,
кредит на строительство,
госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
зарплату сотрудникам,
взносы в компенсационный фонд,
возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
рекламу,
аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Изучение застройщика

Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, нужно внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, которое стоит дом, можно понять, стоит ли пытаться возвращать деньги, или возможно стоит подождать.

Сходите на общее собрание дольщиков, послушайте, что говорят представители застройщика. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные доводы в свою защиту, то возможно стоит дать им шанс.
Если разговор абсолютно не прозрачен и сводится лишь к обещаниям, а то и вовсе к молчанию, то это повод насторожиться.

Во втором случае необходимо заняться мониторингом СМИ – в местных информационных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, начинаются проблемы. Возможно, стоит зайти на сайт Арбитражного суда и изучить ООО застройщика в картотеке дел – там вы можете узнать, не собираются ли банкротить застройщика. Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом все-таки не достроят, нужно начинать разбираться в правовом поле и пытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.

Как поддержат строителей?

«Распространение коронавируса привело к новым рискам, поэтому необходима поддержка отрасли жилищного строительства», — заявил он на совещании с вице-премьерами.

Мишустин уточнил, что со 2 апреля до 1 января 2021 года к застройщикам не будут применять штрафы за срыв обязательств по контрактам. На этот же период многоквартирные дома не будут включаться в реестр проблемных активов. Это значит, что дольщики до конца года не смогут требовать с застройщиков компенсации в виде пени за задержку сдачи дома. Как объясняют чиновники, это позволит бизнесу не опасаться угрозы банкротства и сохранить перспективные строительные проекты за собой. А покупателям — получить свои квартиры в новостройках. В противном случае на рынке начнётся волна строительных банкротств.

Застройщики заморозили сдачу новостроек