Что будет дальше — после пандемии?
С наступлением полной отмены карантинных мер в мире и снижением уровня заболеваний в тех странах, которые карантин не вводили, мы не увидим полноценного возврата к рынку, существовавшему до пандемии. Сейчас пока нет данных о снижении спроса на недвижимость, однако, исходя из моего опыта, я бы предположил, что и в мире в целом, и в Беларуси в частности стоит ожидать снижения спроса на офисную недвижимость на 20−30%, а также аналогичного падения в ритейл-секторе. Что, соответственно, приведет к ощутимому снижению арендных ставок.
Поскольку речь идет об уникальной общемировой проблеме, опыта взаимодействия с которой раньше ни у кого не было, я бы посоветовал бизнесу не принимать поспешных решений. Нужно посмотреть, как будет развиваться ситуация далее: насколько оперативно будут «открываться» страны, насколько быстро население в Беларуси будет возвращаться к привычной модели потребления.
Летом многие люди в отпусках, поэтому пока собственникам оптимально держать процессы на прежнем уровне, смотреть по сторонам и просчитывать в течение июля-августа план «Б» на случай, если в сентябре потребители не вернутся к привычной модели потребления. И если возвращения не произойдет, сократить издержки, прежде всего арендную плату, перевести часть офиса на удаленную работу и, возможно, оптимизировать торговые площади.
Бизнесу нужно смотреть на показатели своих розничных точек и анализировать, заниматься оптимизацией. Как, например, поступают в сети Fashion House, которая управляет брендами Mango, Harry Weber, SMS — активно, не церемонясь, сокращают свои магазины в тех торговых центрах, в которых от арендодателей не было адекватных уступок в связи с пандемией.
Другой пример — один из крупнейших импортеров декоративной и уходовой косметики в Беларуси — сети DNK и Inglot. До пандемии какие-то магазины данных сетей были более прибыльны, какие-то — чуть менее. Но сейчас мы можем увидеть укрупнение магазинов и сужение площадей: бренды объединяются в рамках одной торговой площади, разделяя ее между собой, тем самым сокращая расходы.
Фото с сайта kastom.by
Таким образом, если раньше средний бизнес в Беларуси позволял себе держать не очень прибыльную точку с зазором на будущее, то на данный момент владельцы от этого отказываются и стараются оптимизировать издержки.
Если затронуть тему офисной недвижимости, можно заметить, что на кризис, связанный с пандемией, накладывается кризис «идеологический». Это связано с появлением большого выбора мест для работы. Например, многие люди предпочитают съемным офисам коворкинги: ты платишь почасовую аренду — и забываешь о коммунальных платежах, разборках с арендодателями и выкупе парковочных мест. Некоторые сейчас работают и в лобби отелей, и в заведениях, и даже на фудкортах и не платят вообще ничего, а чувствуют себя комфортно.
Фото с сайта unsplash.com
Стоит ли приостанавливать строительство недвижимости и открытие своих проектов из-за пандемии? По примеру местных белорусских небольших проектов, например, открывшегося в разгар пандемии заведения Easy Bar на месте The Sad, можно сказать, что проекты, которые к началу пандемии были на стадии ввода в эксплуатацию, будут открываться. Потому что владельцам некуда девать уже обученный персонал, технику и продукцию, вложения в неотделимые улучшения. Но те проекты, которые только планируются на данный момент, взвешиваются намного тщательнее, чем раньше, — ведь ни один инвестор не хочет рисковать слишком сильно.
Возвращение доходных домов
Мы уже рассказывали о том, что на данный момент в России идет строительство арендных домов, за реализацию которых отвечает ДОМ.РФ. В 2020 году некоторые из них уже вышли на рынок.
Если говорить об объемах, то на сегодняшний день госкорпорация инвестировала в 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и других городах на общую сумму 46,9 млрд руб. В переводе на единицы недвижимости – это около 9 тыс. квартир и апартаментов.
Современные арендные дома в России — это квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией, с ремонтом, меблировкой и бытовой техникой. Договора аренды заключаются также с юрлицом.
Масштабирование инициативы
Параллельно власти обсуждают возможность расширения практики «цивилизованной» аренды.
Так, например, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предложила разработать стандарты проектного и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента доходных домов. Решением вопроса могут заняться Минстрой, ДОМ.РФ и Банк России. Для регионов подготовят методические рекомендации по созданию доступного наёмного жилья.
Дополнительно простимулировать частных инвесторов планируется через налоговые льготы. Застройщикам за реализацию подобных проектов будут предлагать земельные участки, особые условия при подключении к сетям.
Бюджетная поддержка даст юрлицам возможность опускать тарифы на аренду ниже рыночной – дисконт может достичь 70%, отмечает Косарева, ссылаясь на расчеты ведомства.
Вопросы к инициативе
Арендные дома должны стать прекрасной альтернативой существующему, практически нелегальному рынку. Но к «светлому будущему» есть несколько насущных вопросов.
Во-первых, самый важный – цены. Несмотря на представленные чиновниками расчеты, реальность такова, что, например, величина арендной платы в домах от ДОМ.РФ в Москве превышает среднерыночную на 25%. Аналогичную ситуацию прогнозируют и в Екатеринбурге, когда в 2023 году будет введен в эксплуатацию первый дом с квартирами в найм. Снижение стоимости приведет к падению доходов инвесторов, которые не готовы к убыткам.
Во-вторых, рынок озабочен формированием монополии. Институты развития, застройщики и банки способны полностью вытеснить частников и мелких участников рынка. Помимо арендодателей, которые уклоняются от налогов, пострадают и законопослушные собственники, а также те, для кого аренда – единственный источник доходов.
В-третьих, как реализуют инструмент доходных домов регионы? Не все готовы работать в этом направлении.
Напомним, что согласно планам Минстроя, к 2023 году в стране построят 30 млн. кв. м жилья под аренду.
Анализ рекламных бюджетов
Для многих участников рынка коронакризис стал поводом разобраться в эффективности каналов привлечения арендаторов. Компании старались перераспределить свои ресурсы на те инструменты, которые наиболее актуальны в этот период — профессиональное составление описаний объектов, тщательное заполнение календаря бронирований, улучшение качества и увеличение числа фотографий.
Также посуточники не пренебрегали перепозиционированием объектов. Например, сейчас актуальна работа из дома, поэтому компании стали предлагать квартиры не для проживания, а для организации рабочего места, где можно сосредоточиться на делах и не отвлекаться на семью и быт.
Что подорожает после пандемии
Путешествия
По мнению представителей туриндустрии, текущий год уже сейчас можно объявить провальным: рынок просел на 80-90%, и такие убытки невозможно возместить за короткое время. Что касается 2021 года, то, как отмечает директор компании по индивидуальным турам «Туроператор Финам» Виктор Мархотин, россиянам нужно готовиться к резкому подорожанию путешествий. Это связано с тем, что отдыхающие, опасаясь рисковать деньгами, отказываются от заблаговременного бронирования туров. Такое поведение потребителей грозит операторам потерей значительной части дохода, вследствие чего они будут вынуждены увеличить стоимость услуг.
Мархотин считает, что в ближайшие полгода туризм будет доступен только обеспеченным людям, которые смогут свободно выделить 100-200 тыс. рублей на поездку за границу или российские курорты. По его прогнозу, восстановление рынка произойдет не ранее лета 2021 года, когда объем поездок увеличится на 40-50%.
Продукты питания
В сфере продуктов питания повышение цен в первую очередь коснется импортных товаров. По мнению директора «Руспродсоюза» Дмитрия Вострикова, в магазинах на 15-20% подорожают чай, кофе, какао, орехи, цитрусовые, бананы и экзотические фрукты. Это связано с тем, что перечисленные товары в основном поступают к нам из-за рубежа, а их стоимость растет пропорционально курсу доллара. Кроме того, возможны перебои с говядиной, свининой и замороженной рыбой, чья доля импорта на российском рынке составляет от 15% до 35%. Также на 10-15% могут увеличиться цены на некоторые хлебобулочные и макаронные изделия. Как отмечает вице-президент Российского зернового союза Александр Корбут, рост связан с подорожанием транспортировки зерна и муки. Впрочем, крупные торговые сети сообщили, что откажутся от наценки на социально значимые товары, к которым в том числе относится хлеб.
Лекарства
По мнению экспертов, в ближайшее время в России резко (до 30%) возрастет стоимость фармацевтической продукции, поскольку значительная доля препаратов либо импортируется, либо изготавливается из зарубежных субстанций. Президент «Лиги защитников пациентов» Александр Саверский утверждает, что из-за подорожания сырья фармкомпании не смогут придерживаться прошлых цен. На помощь покупателям может прийти правительство РФ, если чиновники компенсируют производителям часть затрат, однако, по словам эксперта, в нашей стране такой механизм не разработан. В данной ситуации россиянам остается закупаться препаратами впрок.
В еще более трудном положении могут оказаться граждане, которым требуются жизненно необходимые лекарственные препараты, утверждаемые правительством. Производители не имеют права повышать на них цену, поэтому, отмечает Саверский, эти товары могут вовсе исчезнуть из продажи, поскольку компании не станут работать себе в убыток.
Автомобили
В апреле 2020 года российский авторынок упал на 72%, в связи с чем большинство дилеров заявили о пересмотре стоимости машин. Директор аналитического агентства «Автостат» Сергей Целиков предполагает, что рост цен составит около 10% при условии, что курс валют будет колебаться на уровне 72-73 рублей за $1. При этом повышение будет постепенным: сначала дилеры отменят акции и скидки, а уже затем скорректируют прайс-листы. Эксперты считают, что во многом ситуация будет зависеть от кредитоспособности жителей каждого региона, а также от устойчивости посредников: компании с хорошей клиентской базой, не обремененные банковскими долгами, смогут на полгода «заморозить» стоимость транспортных средств.
Бытовая техника и электроника
На текущий момент российские ритейлеры стараются сохранять цены в разумных пределах, однако, как отмечают аналитики, силы торговых сетей на исходе. Заместитель руководителя информационно-аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова предрекает рост стоимости бытовой техники (стиральные машины, микроволновые печи, кухонная утварь) и электроники (смартфоны, компьютеры, игровые приставки) на 20-30%. Причина кроется в том, что наша страна сильно зависит от импорта, который, к примеру, на рынке смартфонов составляет 90%. По ее мнению, потребители ощутят подорожание во втором полугодии, поскольку сейчас на складах хранится достаточное количество товаров. Аналогичной позиции придерживается аналитик Mobile Research Group Эльдар Муртазин: он считает, что после полного снятия ограничительных мер стоимость бытовой техники увеличится в течение одного месяца.
Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?
Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.
Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.
Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.
Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.
Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.
Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.
В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.
Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.
Контроль за рынком аренды
Планируется, что ни одна сделка по сдаче-аренде квартиры не будет заключаться без ее фиксации в реестре новой информационной системы учета договоров. При этом все собранные данные будут автоматически передаваться в налоговую.
Отмечается, что легализация арендного рынка – одна из целей федерального проекта «Жилье». В правительстве утверждают, для честных арендодателей будет создан благоприятный налоговый режим.
Основным плюсом инициативы для участников рынка называют дополнительную безопасность.
Как будет устроена новая система?
Конкретные меры власти еще не озвучили, но сообщается о ряде таких возможных нововведений, как:
– появление типового договор найма, защищающего права арендатора,
– создание единого онлайн-реестра собственников, сдающих жилье в аренду,
– создание госкомпании, которая будет выступать посредником между сторонами сделок,
– определение размера штрафов за непредоставление данных о сдаче объекта в аренду,
– создание черного списка собственников, уклоняющихся от налоговой ответственности.
Подразумевается, что контроль будет введен в регионах плавно с установлением переходного периода.
Представители риелторского сообщества уже скептически оценили планы государства.
Кризис – не повод отказываться от покупки бизнеса
Эксперты ЦИАН отмечают восстановление спроса на покупку помещений с действующим бизнесом. В сравнении с допандемийным началом года потенциальный спрос ниже всего на 2%. Относительно весеннего локдауна готовность приобрести бизнес – выше на 61%.
Хуже спрос на готовый бизнес восстанавливается в Волгограде, Нижнем Новгороде, Воронеже и Московской области. В Москве интерес ниже докризисного на 3%.
Динамика просмотров объявлений о покупке готового бизнеса
За счет роста числа желающих продать свой бизнес, предложение превышает спрос значительнее, чем в начале года, несмотря на сопоставимый спрос. Объявлений о продаже бизнеса стало меньше в Московском регионе (-6% в сравнении с периодом ограничений). Причем сокращение объема наблюдается преимущественно с сентября (-12% за два месяца).
В Петербургской агломерации в сравнении с весенними значениями число объявлений о продаже готового бизнеса выше на 12%. В остальных городах-миллионниках – на 5%. В городах с численностью населения до миллиона – рост на 6%. Таким образом, несмотря на все меры поддержки бизнеса, собственники по-прежнему отказываются от своих предприятий, выставляя их на продажу.
В целом по РФ количество желающих продать свой бизнес на 26% выше, чем весной, – как правило, речь идет о тех, кто не смог «пережить» локдаун.
Динамика количества объявлений о продаже готового бизнеса
Регион | Относительно весеннего локдауна |
Москва+МО | -6% |
Санкт-Петербург+ЛО | 12% |
Другие города (население 1 млн+) | 5% |
Города (население до 1 млн) | 6% |
Самая непростая ситуация сохраняется в Ростове-на-Дону, где предложение о продаже готового бизнеса в сравнении с весной выше на 128%, а спрос на покупку – ниже на 4%. Похожая ситуация и в Воронеже (+88% по объему предложения и -8% по спросу). Самая позитивная ситуация в Ленинградской области (-48% по объему предложения и +33% по спросу), а также в Омске (-10% и +31% соответственно).
Спрос по покупку готового бизнеса и объем предложения таких объектов
Город | Интерес к покупке готового бизнеса | Динамика объявлений о продаже готового бизнеса | |
Относительно «докризисного» начала года | Относительно весенней самоизоляции | Относительно весенней самоизоляции | |
Москва | -3% | 70% | -6% |
Московская область | -12% | 43% | -21% |
Санкт-Петербург | 0% | 72% | 49% |
Ленинградская область | 33% | 2% | -48% |
Новосибирск | 13% | 98% | 41% |
Екатеринбург | 16% | 58% | 19% |
Казань | 9% | -28% | 31% |
Нижний Новгород | -10% | 51% | 16% |
Челябинск | 34% | 129% | 31% |
Самара | 4% | 51% | 34% |
Омск | 31% | 74% | -10% |
Ростов-на-Дону | -4% | 32% | 128% |
Уфа | 113% | 161% | 28% |
Красноярск | -4% | 59% | -18% |
Воронеж | -8% | 58% | 88% |
Пермь | 15% | 84% | 26% |
Волгоград | -14% | 83% | -3% |
Все города (1 млн+) | -2% | 61% | 5% |
Почти пятая часть объявлений о продаже связана с гостиничным бизнесом (21% от всего числа). В сравнении с весенним периодом таких объявлений стало больше на 63%. Доля магазинов – 14% (+28% по числу объявлений к весне), кафе и рестораны занимают 13% от всего объема предложения (+15% по числу). В список также вошли офисы, салоны красоты, предприятия сферы развлечений, медицинские учреждения.
Какой бизнес продают чаще других?
Сфера бизнеса | Доля от всех объявлений о продаже готового бизнеса | На сколько больше объявлений в сравнении с мартом? |
Отели и гостиницы | 21% | 63% |
Магазины | 14% | 28% |
Кафе и рестораны | 13% | 15% |
Офисы | 12% | 31% |
Салон красоты | 9% | 14% |
Развлечения | 4% | 33% |
Медицина | 2% | 14% |
Пекарня | 2% | 18% |
Автомобильные мойки и автосервисы | 2% | 57% |
Пересмотр портфеля
С учетом обстоятельств многие компании сделали ставку на эконом-сегмент и всегда востребованные варианты вроде бюджетных квартир у метро, а от дорогих или требующих больших вложений типов жилья временно отказались.
Есть и те, кто воспринял кризис как удачный момент, чтобы пополнить портфель качественными предложениями из категории долгосрочного найма, так как многие собственники лишились постояльцев и стали искать возможности для восстановления пассивного дохода. Сейчас проще убедить собственника в сдаче жилья в субаренду для последующей пересдачи в краткосрок.
Также период вынужденной самоизоляции активно использовался для благоустройства и мелкого ремонта, на который обычно не хватало времени или сил. К моменту выхода из кризиса потенциальные арендаторы будут иметь обновленные и комфортные объекты.
На годы вперёд
Любопытно, что за время пандемии в России заметно увеличилась и средняя сумма ипотечного кредита. Так, если ещё с марта по апрель 2020-го на фоне временного введения карантинных мер показатель опускался с 2,59 до 2,37 млн рублей, то в последующий месяцы значение стало непрерывно расти и в апреле 2021-го превысило 3 млн рублей — впервые за всё время наблюдений. Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НКБИ).
«Большинство объектов покупалось в ипотеку с первоначальным взносом менее 40—50%. На фоне низких ставок активизировались также те, кто уже имел недвижимость, но собирался улучшить жилищные условия. Кроме того, значимую популярность получили альтернативные сделки, когда покупатель продаёт своё жильё, берёт в кредит недостающую сумму и покупает квартиру большей площади», — объяснил Пётр Гусятников.
«Рекордно низкие ставки по ипотеке позволили многим ипотечным заёмщикам варьировать срок кредита, чтобы получился наиболее комфортный ежемесячный платёж. Фактический срок, за который заёмщики погашают ипотеку, существенно меньше официальных данных, но подчеркну, что у заёмщика есть выбор — гасить ипотеку досрочно или вносить плановый платёж», — добавил Михаил Гольдберг.
Благие намерения
Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.
Разогретый рынок
- По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
- В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
- В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
- В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
- Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
- Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.
«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).
По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.
В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.
Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).
В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.
«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.
Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.
