Апартаменты и квартира: в чём разница, плюсы и минусы, юридические тонкости

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Отличий на самом деле очень много. Апартаменты изначально не являются частью жилого фонда и могут быть построены в нежилых помещениях. Изначально такое жилье организовывалось в пром зонах, что очень актуально для больших городов, в которых недостаточно места для строительства жилого дома. По сути дела апартаменты могут быть построены в огромных элитных комплексах, бизнес центрах.

Если утрировать, то вы можете жить в бизнес центре на последнем этаже. Весь этот этаж будет состоять из апартаментов. На нижних этажах будут располагаться офисы. Но на самом деле не всегда так, ведь подобное жилье может предоставляться в мини-отелях и отдельных жилых комплексах. Но имеется огромная разница в юридических отличиях и не только.

Отличительные особенности

Различий между апартаментами и квартирой очень много. Их квалифицируют по категориям.

Юридические моменты

Основное отличие этих двух объектов недвижимости заключается в юридической стороне.

Апартаменты относятся к нежилому фонду. Они могут находится в помещениях торговых центров, офисных зданиях.

Квартиры относятся к жилому фонду на рынке недвижимости. Но эти два понятия объединяются тем, что в них можно проживать на постоянной основе.

Понятие квартира четко прописано в законе. При ее строительстве застройщики должны соблюдать все строительные нормы. Именно по этой причине чаще всего отдается предпочтение строительству апартаментов. К ним предъявляется меньше требований, соответственно, снижается себестоимость. Есть только одно требование, минимальная площадь помещения должна составлять не менее 40 квадратных метров.

Существенное отличие заключается в прописке. В апартаментах нельзя прописаться постоянно. Это связано с тем, что этот вид недвижимого имущества не признан жилым. Регистрацию можно оформить только на временный период, максимально на пять лет. Такая регистрация доставляет владельцу определенные трудности. У собственника такой недвижимости могут возникнуть проблемы с трудоустройством, получением социальных выплат.

Кроме того, оформить даже временную регистрацию можно в апартаментах, которые входят в состав гостиничных комплексов и отелей. Перед тем как купить такое жилье, необходимо уточнить у заказчика статус объекта.

Отличается и правовой аспект владения правом собственности на общее имущество. Хозяева квартир в многоквартирных домах могут пользоваться общим имуществом в долевой собственности наравне со всеми жильцами. К местам общего пользования относятся чердаки, подвалы. Они могут выступать против нежелательного использования этих мест другими лицами.

Владельцы апартаментов не обладают правом долевой собственности в комплексе. Если гражданин захочет сделать совмещенный тамбур, ему потребуется выкупить или взять в аренду необходимую территорию у собственника комплекса.

Если владелец недвижимости становится должником, у него не могут изъять единственное жилое помещение, находящееся в его собственности. Исключением в данном случае является недвижимость, которая была приобретена по ипотеке. Но апартаменты жилыми помещения не признаются, поэтому при возникновении проблем с судебными приставами, гражданин может быть выселен из них.

Ценовая политика

Владельцы апартаментов сталкиваются с большими расходами на коммунальные услуги. Их стоимость рассчитывается по тарифам, установленным для нежилых помещений.

Но они существенно экономят при покупке недвижимости. Апартаменты стоят дешевле, чем квартиры. Именно по этой причине они пользуются большим спросом. Низкая цена связана с тем, что застройщики могут сэкономить при строительстве, так как строительные нормы и санитарные требования к нежилым помещениям ниже, чем к жилым. Разница в стоимости может составлять до 30%.

Налоговые выплаты на апартаменты намного выше, чем на квартиры. Налог на имущество физических лиц на квартиры рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Площадь квартиры перемножается на кадастровую стоимость квадратного метра и на налоговую ставку. Ставка налога на жилые помещения устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве она составляет 0,1%.

Владельцы недвижимости в виде апартаментов тоже должны платить налог на имущество. Но расчет налоговой ставки совсем другой. Кадастровая стоимость таких объектов ниже, а вот налоговая ставка выше. Минимальный размер ставки составляет 0,5%, в некоторых регионах он может достигать 2%.

Граждане, покупающие квартиры, имеют право получать налоговые вычеты и льготы. Этого лишены владельцы апартаментов. Такие вычеты и льготы не распространяются на нежилые помещения.

Технические отличия

Отличаются апартаменты от квартир способом застройки.

При возведении жилых домов должны учитываться все санитарные и строительные нормы. К апартаментам требования намного ниже. Например, нормы по инсоляции не распространяются совсем.

Объекты различны и в плане инфраструктуры и подъездных путей. При строительстве жилого дома в зоне застройки должны быть объекты инфраструктуры, магазины, школы, детские сады. Строительство апартаментов этих требований не касается.

В обязанности застройщиков жилых комплексов входит строительство подъездных дорог и благоустройство территории. Строители комплекса апартаментов не несут ответственности за организацию подъездов.

Что такое апартаменты

На рынке недвижимости России понятие «,апартаменты», появилось относительно недавно. Принято считать, что подобным термином называют элитную квартиру, однако законодательство определяет его совершенно иначе.

По закону, чтобы недвижимость считалось апарт-зданием, ее площадь должна быть свыше 40 квадратов. При этом обязательно наличие санузла и кухни.

Апартаменты— что это такое по законодательству, рассказывает эксперт в области недвижимости:

https://youtube.com/watch?v=V52XpdCat14%27

Юридический статус

Законодательство довольно скудно расшифровывает это понятие. В 2011 году был издан приказ Министерства спорта № 35, который запрещает рассматривать апартаменты в качестве отдельного вида недвижимости. Если руководствоваться актом, то подобная недвижимость — это комфортабельный номер в любом из средств размещения.

На практике специалисты выделяют 4 типа подобной недвижимости:

• сами апартаменты,
• сервисные (например, ),
• апарт-отели,
• кондо-отели.

Первые три вида помещений, как правило, сдаются в краткосрочную аренду. В них должно быть обеспечено гостиничное обслуживание и предоставлены комфортабельные условия для жизни. Кондо-отели предназначены для приобретения их в качестве недвижимости.

Типу недвижимости

В соответствии с законодательством апартаменты оформляются в качестве недвижимости нежилого класса, то есть по статусу они аналогичны магазинам, офисам и складским помещениям. Из этого вытекает ряд особенностей, которые отличают их от обычной квартиры.

Характерные отличия

Подведем итоги, что лучше: апартаменты или квартира, в чем разница между апартаментами и квартирой, и на какие нюансы необходимо обратить внимание:

1. Цель использования жилья. Апартаменты ориентированы на временное проживание, в квартирах можно жить постоянно.

Возможность получения прописки по месту жительства. В случае пользования апартаментами получить регистрацию по адресу проживания вы не сможете. У собственников квартир таких проблем не возникнет.

Цена жилья. Тут все зависит от качества ремонта, планировки, площади и других характеристик. С учетом возможности одной лишь аренды апартаментов квартира обойдется вам дешевле, но только не в том случае, если вы выберете элитный вариант.

Сервис. Проживание в квартире существенно ограничивает нас в этом плане. Вероятнее всего, вам придется самим ухаживать не только за квартирой, но и за подъездом. В апартаментах все вопросы решат за вас.

Тип недвижимости. Апартаменты – это нежилой фонд, квартиры – жилой. Отсюда вытекают ограничения по возможности размещения таких помещений. Квартиры располагаются в жилых домах, а апартаменты можно встретить в офисах.

Внутренняя планировка и площадь. В отличие от квартир, на апартаменты существуют законодательные ограничения по площади, количеству комнат, их параметрам и планировке.

Оснащение. Свою квартиру придется оформлять самостоятельно. Заезжая в апартаменты, вы получаете максимальный комфорт, так как в большинстве случаев они обставляются богатой мебелью и техникой.

Как видите, отличий достаточно много, поэтому не стоит торопиться с выбором жилья, тем более, что зачастую речь идет о больших затратах. И, конечно же, стоит заранее учесть возможность проведения ремонта и переоснащения всех комнат, чтобы в своем доме чувствовать себя уютно.

Апартаменты и квартира: в чем разница

Отличие 1

О нем мы говорили выше, но акцентируем ваше внимание еще раз. Апартаменты юридически оформляются так же, как магазины, офисы и складские помещения, поскольку это часть нежилого фонда

Квартиры, напротив, — жилой фонд. Ниже — обстоятельства, которые вытекают из этого.

Отличие 2

В квартире вы можете прописаться, а в апартаментах — нет. Даже временную регистрацию вам получится оформить с трудом. Соответственно вы не сможете ни сделать ИНН, ни открыть счет в банке, ни прикрепиться к государственной поликлинике, ни отдать ребенка в садик и многое другое.

Отличие 3

Когда строят многоквартирные дома, застройщик обязан обеспечить будущих жильцов всей необходимой инфраструктурой: школами, детскими садами, дорогами и т. д. В случае апартаментов к зданию никакого социального приложения не гарантируется.

Отличие 4

Российское законодательство ставит своей целью защитить покупателя квартиры от рисков (банкротства застройщика, замораживание стройки, финансовых махинаций), поэтому ужесточает требования к строительным компаниям. Например, с 2019 года полностью запрещена долевая застройка. То есть вкладываться в «котлован», как раньше, нельзя.

Отличие 5

Покупка и продажа недвижимости облагается налогами. В случае апартаментов они будут выше (как у коммерческого помещения) — от 0,5 до 2% (в среднем 1%). В квартирах вы платите от 0,1% до 2%, но с вычетом по метражу: минус 10 квадратных метров — для комнаты, минус 20 квадратных метров — для квартиры.

Отличие 6

Коммунальные услуги в апартаментах также придется оплачивать по повышенной ставке. В коммерческие помещения вода, отопление, электричество поступает с учетом налога на добавленную стоимость. Разница с платежами в квартире получается 10-18%.

Отличие 7

Несмотря на отсутствие инфраструктуры у дома с апартаментами, апарт-отели имеют много плюсов для комфортного проживания. Почти всегда в гостиничных комплексах есть салоны красоты, спа-центры, продуктовые магазины и тренажерные залы.

Отличие 8

Апартаменты располагаются в административных помещениях, и поэтому охраняются. Также, как правило, в комплексе всегда имеется рессепш, где вам помогут решить многие вопросы. Другим немаловажным фактом являются особые требования к пожарной безопасности у коммерческих помещений: во всех апартаментах усилена система оповещения, например, имеются громкоговорители.

Отличие 9

Психологический аспект инвестирования также важен в оценке недвижимости. Бывает, что вести бизнес по аренде квартир гораздо труднее, поскольку процесс может усложниться недовольством соседей из-за регулярного присутствия незнакомых людей. Тем более в Госдуме уже рассматривается законопроект по ликвидации «частных» гостиниц. В апартаментах такое вряд ли может произойти, так как этот тип недвижимости активно используется для бизнеса.

Отличие 10

Самое главное преимущество апартаментов — их цена. Она ниже, чем у аналогичных квартир, на 25-30%. В Санкт-Петербурге хорошие апартаменты в шаговой доступности от метро будут стоить в пределах 2,5-3 миллионов рублей.

Квартира	Апартаменты
Средняя цена
4 миллиона	2,5 миллиона
Налоги
От 0,1%	От 0,5%
Инфраструктура
Гарантирована	Не гарантирована
Среднее значение коммунальных платежей за месяц
3000 рублей	4000 рублей
Государственная защита от недобросовестного застройщика
Да	Нет
Повышенные требования к безопасности дома
Нет	Да

Экономические отличия

2.1 Цены

Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации.

Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба прибыли.
2.2 Налоги

Налог на имущество

Налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. В Москве она составляет 0,1%.

Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%. В октябре 2016 года Мосгордума приняла изменения в Законе о налоге на имущество физлиц в Москве. Теперь минимальный размер ставки для всех видов данного типа недвижимости устанавливается в размере 0,5%, но только для апартаментов площадью до 300 кв. м. и с кадастровой стоимостью, не превышающей 300 млн рублей. Для объектов, которые выходят за установленные пределы размера и цены, ставка имущественного налога сохраняется на уровне 2%.

Налоговые вычеты и льготы

При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м – для комнат, 20 кв. м – для квартиры и 50 кв. м – для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения.

Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц (НДФЛ). В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2-3 млн рублей, а при продаже – 1 млн рублей.

Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м.), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов.

Земельный налог

До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Собственники апартаментов, как и собственники других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов. В Москве данная ставка равна 1,5%.

2.3 Коммунальные услуги

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным поставщиком воды, электричества и тепла. Уровень этих тарифов определяют власти в соответствии с законодательством РФ о регулировании цен.

Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение – 8%, на тепло – 25%, на электричество – 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

• Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
• Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
• Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% — 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
• Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
  Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера — при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% — 50 000 руб., 0,5% — 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» — 0.1% (при стоимости 5 000 000 — всего 5 000 руб.)
• Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
• В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
• Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
• Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути — это обычная гостиница с отдельными номерами.
• Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
• Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
• При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры — детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
• Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
• Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
• Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
• И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
• Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

КОММЕНТАРИИ:

• Как быстрее построить дом за недорогую цену?
• Ремонт в новостройке под ключ в Москве с материалами от 6100 руб
• Что такое обременение земельного участка – договор, продажа, виды обременений, как снять обременение
• Как найти жилье в Новой Зеландии?
• Интернет аукционы конфиската в Украине, продажа конфиската на сайтах аукционах в регионах Украины
• Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки
• Можно ли в 2017-2018 г. совершить выкуп участка земли из аренды в собственность?
• Разрешение на строительство гаража на своем участке
• Ипотека в России: что это такое, особенности предоставления, виды программ для населения

← Что такое ядро в биологии? Строение и функции ядраВосстановление данных с помощью программы GetDataBack →

Почему апартаменты дешевле квартир

Стоимость нежилого имущества в среднем на 15 % ниже, чем квартиры. Это связано с особенностями понятия «,апартаменты»,, ведь законодательно они считаются коммерческой недвижимостью.

Факторы, обуславливающие более низкую цену подобных помещений:

• высокая стоимость коммунальных услуг,
• отсутствие прикрепленных объектов социальной значимости,
• запрет на использование государственных субсидий при покупке нежилых площадей,
• отсутствие возможности оформления постоянной прописки,
• завышенный процент по кредитованию.

Эксплуатационная стоимость таких помещений в среднем выше на 15—20 %, чем для аналогичных жилых помещений. Отсюда и появляется разница в цене.

Основные особенности квартир

Теперь обсудим, в чем разница квартиры от апартаментов. Квартира – место, где мы можем чувствовать себя полноценными хозяевами (если, конечно, приобрели это жилье, а не взяли в аренду). Такое помещение имеет отдельный вход и оснащено всем необходимым для жизни.

Но в новостройках все чаще отсутствуют коммуникации, поэтому, отдавая предпочтение такой категории жилья, стоит не забывать о будущих расходах.

Грамотные специалисты помогут вам подвести воду, газ, электроэнергию, установить сантехнику и даже выполнить ремонт в квартире с учетом ваших предпочтений. Но есть одно «но»: в отличие от апартаментов, переделать квартиру внутри не всегда будет просто.

Помните! На некоторые проектные работы (к примеру, прокладывание газовых коммуникаций или реконструкция несущих стен) необходимо получить разрешение от контролирующих органов.

Еще один момент, в чем отличие квартиры от апартаментов – это ее размещение. Располагая ограниченными средствами, вы сможете выбрать более бюджетный вариант подальше от центра города.

Квартиры относятся к жилому фонду, поэтому нет ограничений относительно их площади и количества комнат. И приобрести их в личную собственность вполне реально. Пожалуй, наиболее приближенный к апартаментам вариант квартир – это современные студии, выполненные в соответствии с последними тенденциями дизайна.

Чем студия отличается от апартаментов? Это те же характеристики, как и в случае обычных квартир.

Что такое квартира-студия?

Рассматривая тему недвижимости, непременно нужно упомянуть о такой разновидности жилья, как квартира-студия. Они тоже стали популярны в последнее время. Что же это такое? Чем отличаются апартаменты от квартиры-студии?

Такой вид жилья имеет своеобразную планировку. По сути, это та же однокомнатная квартира, но только в ней нет раздела на кухню, спальню и гостевую комнату. Абсолютно вся площадь представляет собой единое пространство, изолирован только лишь санузел. В такой квартире напрочь отсутствуют коридоры.

Студии хороши для молодых семей, у которых пока нет детей. Недостатком такой недвижимости является то, что невозможно уединиться, если хочется побыть одному. Хотя всегда можно заняться перепланировкой и что-то изменить. Зато есть один большой плюс. Это, конечно же, цена. Она на тридцать процентов ниже, чем стоимость полноценной квартиры.

Студии строятся со свободной планировкой. Модным стало превращать обычное жилье в студию, сделав внутреннюю перепланировку.

Основным отличием такого вида недвижимости является то, что, в отличие от апартаментов, это жилое помещение со всеми вытекающими последствиями.

Недостатки апартаментов

► Нельзя прописаться

Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то, в отличие от квартиры, здесь нельзя прописаться. Как следствие могут возникнуть связанные с этим сложности: голосование на выборах по месту проживания, пользование детским садом, поликлиникой или запись ребенка в школу неподалеку от дома.

Если вы живете в апартаментах, но не являетесь собственником, то такое помещение вы не сможете приватизировать.

► Более высокие тарифы за коммунальные услуги

Жители апартаментов не имеют возможности заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

По законодательству, для жилищного фонда – то есть квартир или частных домов – установлены более низкие тарифы за оплату коммунальных услуг. Владельцам апартаментов как объектов нежилого фонда обычно приходится больше платить за коммуналку.

Часто они думают об этом заранее и заботятся об обустройстве энергоэффективных технологий, таких, например, как утепление фасада, установка твердотопливных котлов и счетчиков и тому подобное.

Владельцы апартаментов платят более высокие тарифы за коммуналку / Фото: 24 канал

Владельцы апартаментов могут организовать ОСМД, не могут поменять управляющую компанию или ее руководителя. Дополнительные платежи, такие как налог на землю, где расположен дом и придомовая территория, возложены на каждого владельца апартаментов.

► Особенности инфраструктуры

Проектируя современные жилые комплексы, застройщики обязаны придерживаться нормативных требований к объектам инфраструктуры: предусмотреть паркоместа, благоустройство придомовой территории, школы, садики и тому подобное.

В отношении апартаментов таких норм не существует. Их часто обустраивают в складских или промышленных помещениях, которые располагаются на расстоянии от больниц, магазинов, отделений банков и подобных объектов.