Столичные арендаторы готовятся к открытию торговых площадок

Магазин как место отдыха

Напомню, что происходило в прошлом году. Во-первых, сетевые магазины стали друг за другом обновлять свои гипермаркеты. Это сделали «Лента», «АШАН», «Пятерочка», «Магнит», «Перекресток» и другие. Такая стремительность обновления обусловлена тем, что привычный образ магазинов-складов с минимальным уровнем комфорта все меньше устраивает покупателей. Людям нужен не магазин, а функциональное пространство, где можно продуктивно и с комфортом провести время: выпить кофе со свежей выпечкой, организовать деловую встречу и даже попросить на месте приготовить что-нибудь из только что купленных продуктов.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Подготовьте грамотную презентацию

Рассматривая тот или иной бренд, арендодатель прежде всего обращает внимание на визуализацию будущего магазина и ассортиментный перечень. Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть)

Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть).

Предприниматель должен понимать и прогнозировать будущий оборот своего магазина. На этом выстраивается вся дальнейшая коммуникация по обсуждению коммерческих условий между арендатором и арендодателем.

Если у предпринимателя уже есть открытые магазины, будет замечательно, если он поделится цифрами по реальному товарообороту действующих точек, а также предоставит фотографии и видео магазина. Арендодателю будет проще понять его потенциал и принять решение о размещении. 

Новый бренд может заинтересовать арендодателя как уникальностью в части оформления магазина и ассортимента, так и четкой, понятной экономикой будущего проекта. Прозрачность и ощущение надежного партнера в коммуникациях с арендодателем также добавит дополнительное преимущество при принятии решения о размещении в торговом центре.

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Не рекомендую к покупке:

Некапитальные строения.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.

Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.

Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией

К тому же постепенно «стареющей»

Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».

Производственные площади.

Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.

Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.

Складские площади и гостиницы.

Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.

В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.

Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.

Объекты большой площади.

Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо одного помещения большой площади.    

Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.

При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.

В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.  

На YouTube могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.  

Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian и прочие.

Как проводить переговоры

На переговорах важно определить и договориться, за счет чего партнер заработает деньги. Мы аргументировали, что при создании МТМ арендатор получает:. 1

Новый уровень восприятия рынком (конкурентами/покупателями/финсектором). Например, преимущество в будущем поиске финпартнеров, получении банковских кредитов. Уровень доверия к сети закусочных/бистро/кофеен из 3−5 объектов с единым именем, стилем и современным уровнем работы, значительно выше уровня доверия к точке с пирожками и кофе от безымянного ИП

1. Новый уровень восприятия рынком (конкурентами/покупателями/финсектором). Например, преимущество в будущем поиске финпартнеров, получении банковских кредитов. Уровень доверия к сети закусочных/бистро/кофеен из 3−5 объектов с единым именем, стилем и современным уровнем работы, значительно выше уровня доверия к точке с пирожками и кофе от безымянного ИП.

2. Рост товарооборота — за счет системного маркетинга (стимулируя создание МТМ, ты на определенный период снижаешь финансовую нагрузку по аренде. Давая возможность арендатору вкладывать деньги в маркетинг, курируемый твоими специалистами).

3. Будущее масштабирование сети за счет новых финансовых возможностей. В перспективе — открытие и продажа франшизы.

Взаимопонимание возникло довольно быстро. Периода «подумаем, а пока давай, до свиданья» в нашем общении не было. Человек и сам где-то «зрел» для выхода бизнеса на новый уровень

Но держа всю операционную деятельность ежедневно под собственным контролем, просто не знал, с чего начать и на что обратить внимание

Фото предоставлено экспертом

Магазин у дома — не место для кока-колы

Четвертое — потребитель становится все более умным и разборчивым. Его уже могут не устраивать одни и те же торговые марки транснациональных корпораций на полках магазинов, он ищет фермерский продукт, марки локальных производителей, продукцию небольших заводов. Именно за счет этого популярность в народе завоевывают небольшие магазины формата «у дома».

Также отмечу тягу определенной категории покупателей к продуктам категорий ЗОЖ и ПП (правильное питание), а также растущую популярность готовой еды и свежих продуктов. Модель совершения покупок меняется от «прийти в магазин в пятницу вечером и накупить полную тележку на неделю» к «приходить в магазин ежедневно и покупать свежие продукты ровно на день». Такая тенденция уже сильно заметна в мегаполисах, однако и до провинции она будет доходить.

Сделайте ТРЦ вашим помощником

Предпринимателю не стоит рассматривать арендодателя как экзаменатора.

После того как арендатор свяжется с ТРЦ, в переговоры вступят брокеры. Они обычно не только задают бизнесмену вопросы, но и дают рекомендации, о том, какую информацию необходимо подготовить для рассмотрения бренда. Далее идет обсуждение коммерческих вопросов и итоговое принятие решения по размещению.

Сотрудники торгового центра, заинтересованные в успехе своих арендаторов, всегда помогают им и делятся экспертизой в области визуализации и оформления магазина.

Предметом обсуждения становится и размер возможных инвестиций в ремонт помещения. Арендатор имеет выбор из несколько рекламных пакетов для продвижения внутри ТРЦ. В целом, если арендодатель качественно выполняет свою работу, то консультировать арендатора он будет на каждом этапе по всем вопросам до открытия магазина.

Верьте в успех

Бывают единичные случаи, когда местная компания арендует большую площадь и становится чуть ли не трафикообразующими арендатором. Такой рост требует от локальных брендов многолетней тяжелой работы.

Чаще всего подобного успеха достигают предприниматели из сферы общепита. Из одной небольшой точки они вырастают в успешную ресторанную сеть в рамках одного города и начинают развиваться в других регионах.

Среди региональных компаний также есть примеры стремительного развития в категории развлечений — до форматов крупных развлекательных центров.

Пандемия повлияла на оффлайн-ритейл не лучшим образом — прежде всего сказалось падение трафика и, как следствие, продаж всех арендаторов торговых центров.

Я очень рада, что сейчас ситуация понемногу стабилизируется, и по нашему портфелю проектов мы видим, что практически все арендаторы начинают прирастать по оборотам и показывать положительную динамику. Чувствуется, что рынок оживает, и это не может не радовать!

Это подходящий момент для предпринимателей, чтобы попробовать свои силы в крупном проекте. Главное — учиться на чужих ошибках и ясно понимать цели своего бизнеса.

Фото на обложке: unsplash.com

Маленькие бренды, ваш выход

Все большую популярность у потребителей набирают локальные бренды или продукция небольших предприятий. Вывод на рынок такого продукта наверняка будет успешным именно в интернет-каналах продаж при наличии грамотно организованной маркетинговой кампании. Многие, правда, развивая локальный бренд, пытаются выводить его потом на федеральный уровень. Считаю это ошибкой. Локальные бренды, марки и продукты небольших предприятий подразумевают ограниченный объем. В этом один из факторов их успеха.

Необходимо предлагать торговым сетям продукты с высокой добавленной стоимостью. Прежде всего, молочные продукты, готовые блюда. Примером успешной работы, объединившей множество небольших производителей из разных регионов, является сеть «ВкусВилл», магазины которой сегодня представлены не только в Москве и Петербурге, но и во многих регионах Центральной России. Советую внимательно изучать их опыт, тем более они не скрывают его.

И последнее. Чего же от всего этого ждать покупателю? Конкурентная борьба и становление в новых форматах по-прежнему будут способствовать поддержанию минимального уровня цен и сильной промо-активности (проведению акций и скидок). Не стоит забывать, что покупательская способность населения все еще снижается, многие люди за последние годы привыкли приобретать продукты строго по акциям и вряд ли в ближайшей перспективе откажутся от этого подхода.

А вы заметили изменения в розничной торговле? Напишите в комментариях.

Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!

Что должен сделать девелопер при создании МТМ

Расскажу об этапах запуска МТМ на примере созданного бистро с линией раздачи «Буффет-обед» в «Радиомаркете» (ТД «Ждановичи»). Отмечу, что брендированные объекты бистро работают и в других локациях в Минске.

Фото предоставлено экспертом

1. Выделение места под объект. Арендодателю нужно четко определить, какие зоны отдать под развитие будущих партнеров — арендаторов.

Опыт показывает, что открывать заведения общественного питания надо в зонах не самого интенсивного трафика.

Ведь кафе или ресторан способен быть магнитом для посетителей — поэтому важно организовывать его (если речь идет о действующем объекте и техническая возможность позволяет) в зоне, где существует нехватка естественного трафика. По принципу: «Если тебе хочется пообедать — пройди, пожалуйста, 2 минуты по прямой и просмотри экспозиции арендаторов по соседству»

Тем не менее, заведение должно находиться в зоне видимости от основных входных групп, зон досуга и центральной галереи (если речь идет о ТЦ без выделения специальной фудзоны).

В нашем примере под организацию бистро был выделен участок в 100 метров на противоположной от «проходной» стороне объекта. Собственник был мотивирован:

  • Наличием по соседству санузла и «магнитного» арендатора (магазин)
  • Выходом заведения на оживленную магистраль. Это дало возможность привлечения дополнительного трафика с помощью наружной вывески
  • Был проведен анализ будничного и выходного потока посетителей. Ежедневной численности других арендаторов (владельцы/продавцы также расценивались как потенциальные клиенты). А также потока автомобилей Тимирязева-МКАД

В итоге арендатор принял аргументы, почему мы хотим разместить его бистро в выделенной локации.

2. Анализ рынка потенциальных арендаторов. Изначально при подборе арендаторов, которым можно было предложить формат работы МТМ, мы опирались на собственную сформированную базу контактов по категориям. Были задействованы и личные связи (в данном случае по Минску) на уровне собственников и ЛПР, им были адресованы прямые предложения.

Однако арендатора из числа небольших компаний, показывающего качественный уровень работы, готового платить желаемую ставку аренды, на рынке не было.

И мы «вышли в поле». Был проанализирован ряд показателей:

  • Существующий уровень работы небольших компаний. Их онлайн-присутствие
  • Уровень существующих точек (профессиональное мнение при системном посещении объектов)
  • Количество персонала игрока

В нашем случае на момент старта проекта у владельца была одна точка экспресс- питания в одном из бизнес-центров Минска. Онлайн-присутствие было на уровне несистемно ведущихся соцсетей.

На бизнес с большим потоком работников работало в часы пик 2 человека. При этом кормили действительно вкусно в приятной и стильной, по моему мнению, атмосфере.

Фото предоставлено экспертом

3. Сбор информации через госрегуляторы. Мы проанализировали информацию из:

1. Реестр субъектов хозяйствования, находящихся в стадии ликвидации.

2. Реестр субъектов хозяйствования с задолженностью перед госбюджетом.

3. Информация Минюста о составе учредителей субъекта и уставном фонде.

Ответы на запросы показали, что проблем у компании нет.

4. Проверка через рекомендации на рынке. Я пообщался с владельцем БЦ (интересовало системное выполнение арендатором финансовых обязательств по аренде, а также коммунальным платежам). У его коллег по рынку общепита собрал информацию о личностных особенностях владельца. Они были положительные.

5. На завершающей стадии переговоров корректно запросить финансовую информацию. Например, мы интересовались товарооборотом (под соглашение о неразглашении) за последний год — суммой выручки за вычетом НДС.

Понятно, что это «интимная» информация. Но ведь девелопер должен стимулировать будущего партнера к созданию МТМ. То есть, речь может идти о фактическом уменьшении арендной платы для будущего партнера и упрощении условий договора аренды. Поэтому нужно быть уверенным в его нормальном «финансовом здоровье».

Также важно быть уверенным, что у вашего партнера физически будет возможность вкладывать пусть небольшие и точечные, но средства во внешний маркетинг проекта. Можно рассматривать ИП и небольшие юрлица с товарооборотом от $ 10 000 в месяц

Можно рассматривать ИП и небольшие юрлица с товарооборотом от $ 10 000 в месяц

В итоге нам была предоставлена информация по ТО данного бизнеса. Владелец проявил лояльность, после подписания соответствующих гарантий о неразглашении с нашей стороны, разумеется.

Фото предоставлено экспертом

Какие условия прописывать в договор сегодня

При стимулировании проекта создания МТМ договор должен быть «легким». Можно предложить условия аренды:

  • Старт с минимальной ставкой с последующей индексацией
  • Возможность работы со ставкой аренды, которая выплачивается в виде % от товарооборота
  • Отсутствие обеспечительных/гарантийных платежей
  • Точечное/обдуманное применение инструмента штрафных санкций (ежедневные пени за просроченную арендную плату, разовые штрафы с фиксированными суммами за любые финансовые задолженности и т.д.)
  • Возможность арендных каникул

В нашем примере мы сошлись на 2-х месяцах арендных каникул под проведение ремонтных работ (неотделимые интерьерные улучшения объекта общепита). А также поэтапной индексации арендной ставки до максимального уровня в $ 18 с НДС/м2

Девелоперам на рынке торговой недвижимости важно объективно оценивать возможности своего объекта. В ряде случаев, исходя из имеющегося целевого трафика, оправдано просить $ 100 за квадратный метр аренды

А где-то и $ 5 много. Такова сегодня ситуация.

В чем нельзя уступать, так это во вложении во внешний маркетинг. План-бюджет маркетинговых мероприятий должен прописываться на год и идти приложением к договору аренды.

Со стороны владельца должны быть сотрудники, контролирующие выполнение арендатором статей маркетинговых расходов. Например:

Не стоит экономить на вывеске. Лучше работает интуитивно понятная для вашей целевой аудитории световая вывеска

Свет фокусирует внимание посетителей и выглядит привлекательнее
Внешний вид персонала. Он, конечно, зависит от целевой аудитории — это может быть униформа или casual

Безусловно, персонал изначально должен быть коммуникабельным: здороваться с посетителями, улыбаться и говорить грамотно. Знать «матчасть», будь то состав блюд в меню или размерный ряд новой коллекции в магазине джинсов. Все это арендодателю рекомендуется контролировать
Контроль и обсуждение внутреннего маркетинга, который стимулирует посетителей зайти. Помимо бренд-рекламы в рамках здания: размещение информации в/на лифтах и эскалаторах, звуковых роликов на внутреннем радио объекта, видеороликов на экранах, промо-раздачи печатной продукции, можно проводить и целевые мероприятия (например, организация семейного мастер-класса по составлению икебан) и т.д.

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.

Начните с острова

Предприниматели задумываются о том, что пора «заходить» в ТРЦ, когда понимают, что необходимо наращивать объемы продаж, расширять зону охвата и, разумеется, когда у них есть для этого финансовая возможность.

Малый бизнес в большинстве случаев предпочитает арендовать острова. Инвестиции в изготовление островной конструкции в разы ниже, нежели даже в небольшой магазин.

Стоимость островной конструкции в среднем составляет 400-500 тысяч рублей, а то время как стоимость проекта и ремонта полноценного помещения (50-100 кв. м.) с учетом установки витрины и фирменной вывески может достигать от 2 до 10 млн. рублей. В обоих случаях также потребуется внести страховой депозит в размере двух месяцев аренды.

Многие предприниматели ограничиваются киоском и не расширяются. Но бывают и те, кто приходит с запросом на перемещение в формат полноценного магазина. Такие случаи немногочисленны, но встречаются. 

Чаще случается другая ситуация: предприниматели делают запрос в отдел аренды и на остров, и на полноценное небольшое помещение. Брокеры формируют им два варианта предложений по размещению.

Потому что еще не готовы инвестировать в долгосрочную перспективу и хотят попробовать себя в безрисковой модели.

Результаты

Фото предоставлено экспертом

Стартовавший с одной локации в бизнес-центре «no name» проект, сейчас представляет собой сеть с тремя объектами, в которой трудятся 8 сотрудников. Сеть прибыльна. Есть планы по открытию новых точек.

ИП и компании, работающие по-старинке, не гибки к изменениям. Часто они внезапно прекращают свою деятельность, что однозначно негативно для арендодателя в существующих условиях рынка.

Тогда как у потребителей уже давно повысились требования к розничному бизнесу в целом и общепиту в частности. Создание МТМ помогает повысить уровень обслуживания и дает выгоды как арендодателю, так и арендатору.

Поменяйся или умри

Фото: Михаил Лачугин

Теперь давайте посмотрим на развитие сферы розничной торговли с финансовой точки зрения. Сразу скажу, что крупные российские торговые сети вряд ли понесут серьезные убытки от весьма быстрой трансформации рынка. «Лента», «АШАН», Магнит«, X5 Retail Group (управляет сетями «Пятерочка», «Перекресток» и оставшимися магазинами «Карусель») и ряд других игроков уже начали перестройку бизнеса и свои позиции наверняка сохранят. Эти компании через многое прошли за последние 10-15 лет, поэтому имеют и запас «прочности», и приличный опыт.

Незначительная «турбулентность», как, например, у «Ленты», гендиректор которой высказывал недовольство итогами работы в 2019 году, или снижение операционных показателей сети «Магнит» — это издержки трансформации, но не признаки кризиса. Скорее, это даже фактор, свидетельствующий о некоторых крайне активных изменениях внутри компаний с целью наиболее успешно и быстро войти в новую эру ритейла.

Закрытие гипермаркетов крупных сетей, как это уже происходит, тоже не должно вызывать никакой паники. Это лишь этап развития. Гипермаркеты либо трансформируют в часть инфраструктуры для растущего рынка онлайн-заказов, либо взамен будут открывать магазины иных форматов.

Изменения грядут на рынке доставки онлайн-заказов. Полагаю, что крупные игроки, имеющие собственную инфраструктуру — складские комплексы dark store и логистику, а также лояльную аудиторию, вытеснят или поглотят небольшие проекты, работающие сейчас в этой сфере. Например, сервис «Яндекс. Лавка», имеющий всё вышеперечисленное, уже выходит за пределы Москвы — в Санкт-Петербург. Затем наверняка начнет осваивать и рынки других регионов. Его конкурент — «Сбермаркет» — своей инфраструктуры пока не имеет, однако, убежден, что это вопрос времени. Поэтому, если вдруг у кого-то из читателей есть мысли открыть свой бизнес на доставке продуктов питания из магазинов, — сейчас явно не время для такого проекта.

Как изменения в сфере ритейла могут отразиться на производителях и поставщиках продукции в торговые сети? Считаю, что сейчас для них наступает такой же «момент истины», как и для торговых сетей, ведь, с одной стороны, они получают много новых каналов сбыта, с другой — им тоже необходимо менять свой продукт и способы его предложения в зависимости от канала сбыта.

Многим своим партнерам и клиентам я уже сейчас советую не пытаться любой ценой попадать на полки классических торговых сетей, а внимательно смотреть на новые каналы сбыта. Прежде всего, на интернет и форматы «у дома». Более того, успешный старт продаж в интернет-канале у той же «Яндекс. Лавки», например, может стать трамплином для вполне легкого попадания на полки оффлайновых магазинов.

Объекты, которые будут востребованы:

Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для отделов продаж и бэк-офисов.

Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии. Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения

При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем прочие сферы бизнеса

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские

Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения

Коммерческая недвижимость в новостройках.

Помещения в новостройках обладают рядом характеристик, которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную важность и ценность:

  • Витражное остекление фасадов;
  • Высота потолков;
  • Свободные планировки;
  • Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
  • Вход в помещения с уровня земли.

При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир, потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.

Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал. 

Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.

Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.

В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году, сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м.

В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал. К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса: общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую ликвидность.

Сыграйте на уникальности

Главное преимущество некрупных брендов перед федеральными в их уникальности. Они обычно не растиражированы и при грамотном продвижении в городе имеют свою особую целевую аудиторию. Это особенно касается Instagram-игроков, у которых уже есть свои ценители, и обычно они открывают один-два магазина в городе, не больше. 

Уникальность может заключаться не только в ассортименте, но и в ярком и запоминающемся дизайне магазина, своей индивидуальной системе лояльности и т.д.

Сейчас популярно мнение, что все крупные ТРЦ похожи между собой по набору брендов: якорные и мини-якорные арендаторы в проектах одни и те же. К сожалению, частично это так и есть. Люди не хотят одеваться только в популярном масс-маркете, питаться только во всем известных заведениях общепита. Людям нужен выбор.

Безусловно, международные сетевые бренды всегда будут на лидирующих позициях у основной аудитории ТРЦ по всем показателям. Но именно малый бизнес с его уникальностью может привнести в торговый центр разнообразие и дать гостю тот самый выбор, новые эмоции от посещения объекта.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookXВКонтакте
Напишите комментарий