По годам
Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.
В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.
В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.
В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.
Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:
- В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
- В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
- В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
- В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.
Отмена субсидированной ставки не остановила спрос на жильё
Станислав Николенко, генеральный директор «ЮгСтройИмпериал»:
— Требования рынка сегодня таковы, что клиенты хотят сниженную ставку, максимально приближенную к господдержке: высокая цена квадратного метра — низкие ставки по ипотеке. Такие условия вполне реальны по программе субсидирования при тесном сотрудничестве с крупнейшими банками. Кстати, отмена субсидированной ставки после 1 июня не остановила спрос на жилье, его активно поддерживают специальные банковские предложения. Например, изменения в семейной ипотеке. Максимальный порог кредитования остается в размере 6 миллионов рублей, но теперь льготная ставка до 6% годовых, не только после рождения второго или последующих детей, но и при рождении даже первого ребенка в семье после 1 января 2018 года.
Все площадки, которые мы берем в работу, рассматриваем исключительно с учетом перспективы комплексного освоения территории. Самый масштабный проект — «Родные просторы» (его площадь более 40 гектаров) в поселке Знаменском. Он входит в тройку крупнейших в стране. Здесь будет школа и три детских сада. Причем первый детский сад будет сдаваться одновременно с первой очередью жилого комплекса.
Социальная инфраструктура в новых микрорайонах — это необходимость.
В наших объектах — в поселке Знаменском и в станице Динской — уже запроектированы четыре дошкольных детских учреждения, школа, парк отдыха, площадью более 6 гектаров. В Краснодаре компания приобрела земельный участок для строительства школы, а также провела переговоры с органами муниципальной власти по поводу определения земельных участков и схемы финансирования для строительства детских садов в интересах семей наших жилых комплексов по ул. Мачуги и ул. Автолюбителей. По улице Старокубанской силами компании строится поликлиника. Вполне естественно, что затраты на строительство необходимой инфраструктуры застройщик закладывает в свои проекты, что также отражается на стоимости квадратного метра.
На короткое время жильё стало доступным
«Спусковым крючком, основным триггером роста цен недвижимость стала льготная ипотека, — уверен генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. — Она была введена с конца апреля 2020 года. Совершенно неожиданно многие смогли себе позволить приобрести жильё любой площади, в любом сегменте. 92 процента квартир подходили под требования займа с господдержкой. В реальности ставка опускалась ниже 6,5 процента, в зависимости от политики кредитных организаций. Как результат, объём выданных кредитов на первичном рынке в 2020 году вырос на 42 процента. Это и спровоцировало рост цен».
Вторая причина, говорит эксперт, — сокращение объёма предложений на рынке из-за введения эскроу-счетов за два года на 15%. Девелоперы с удовольствием отреагировали, дружно подняли цены. Третья причина: люди, которые сохраняли деньги на депозитах и с помощью других инструментов, поняли, что впервые с 2007 года на недвижимости можно заработать, начали вкладывать в неё деньги. По оценке Ильи Володько, доля таких сделок в разных регионах страны колебалась от 15 до 25%.
Cтроительная отрасль традиционно с опозданием среагировала на процессы. И только к концу 2020 года стали появляться новые проекты.
А вот объективных причин повышения цен на строительные материалы нет, уверен эксперт. «Любой девелопер будет объяснять, что рост себестоимости строительства связан с повышением цены стройматериалы, — продолжает Володько. — Но на самом деле в последние два года цены на стройматериалы росли не настолько угрожающе, чтобы существенно повлиять на стоимость квадратного метра. Напротив, рынок стагнировал. Скорее, удорожание стройматериалов — следствие, ситуативное повышение. Их производители решили компенсировать рост своих издержек».
Илья Володько называет ещё один фактор роста цен на недвижимость в Краснодарском крае: администрация региона взяла курс на то, чтобы не выдавать разрешение на строительство без сопутствующей инженерной и социальной инфраструктуры. Эти требования за полтора года сильно ужесточились. Как следствие, снизилось количество новых проектов. Количество застройщиков, готовых играть по новым правилам, уменьшилось (крупных девелоперов в городе осталось десять). При этом спрос со стороны как жителей края, так и других регионов сохранился на прежнем уровне. Оставшиеся игроки понимают, что лучше ограничить объём предложений и работать с более высокими ценами.
«На рынок сильно повлияли ужесточившие работу застройщиков нововведения в законодательстве о долевом строительстве, — говорит эксперт НП “Кубанская палата недвижимости” Ольга Долгополова. — В результате многие застройщики покинули кубанский рынок. По нашим данным, из 138 компаний осталось 29. Сокращение объёмов строящегося жилья продолжается. Сейчас разрешена комплексная застройка территории. Для этого выделяются гектары. А у нас в Краснодаре их, собственно говоря, нет. Именно поэтому цены на рынке выросли колоссально — на 200–300 процентов».
«На цены влияет много факторов, и в первую очередь — объём предложения, — говорит президент строительно-инвестиционной корпорации “Девелопмент-Юг” Сергей Иванов. — Последние полтора года в городе действует мораторий на выдачу разрешений на строительство новых объектов. Застройщикам пришлось поставить многие проекты на паузу, даже те, которые уже готовы к старту. Поскольку новые объекты на рынок не выходят, квартиры, которые строятся сейчас, дорожают. У многих застройщиков заканчиваются товарные запасы, возникает колоссальный дефицит предложения. При этом спрос остаётся высоким — как внутренний, так и за счёт миграции из других регионов. Если будет сохраняться мораторий на выдачу разрешений на строительство, цены продолжат расти, возникнет ещё больший дефицит предложения на фоне высокого спроса».
Динамика
Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, города Крыма входят в топ самых дорогих регионов по недвижимости. Это связано с инвестиционной привлекательностью.
Цена за квартиры растет вместе с желанием потребителей вложить средства в актив, способный в будущем приносить деньги. Механизм работает только в крупных городах и в инвестиционно-привлекательных регионах, где развито производство.
Удорожание жилья при обвале рубля говорит о попытке девелоперов фиксировать цены и увязать их с долларом. Такая же ситуация была в 2015-2016 гг. Но ситуация изменилась с периодом массового строительства и перехода к привязке к рублю.
Динамика изменения индексов на стоимость недвижимости:
- В Москве – 6,80%.
- В Питере – 4,50%.
- В Казани – 4,20%.
- В Екатеринбурге – 4,90%.
- В Омске – 7,00%.
- В Челябинске – 1,40%.
- В Самаре – 2,70%.
- В Перми – 4,70%.
- В Воронеже – 4,60%.
- В Краснодаре – 6,40%.
- В Уфе – 3,50%.
- В Нижним Новгороде – 9,20%.
- В Подмосковье – 7,7%.
- В Волгограде – 4,2%.
- В Иваново – 5%.
- В Калининграде – 8%.
- В Кирове – 5%.
- В Красноярске -9,6 %.
- В Саратове – -2,27% (падение).
- В Тюмени – 3%.
- В Томске – 6,9%.
- В Чите – 10,1%.
- В Новосибирске – 6,30%.
Эпоха новых цен на стройматериалы в мире
«Меньше чем за год подорожало буквально всё — от продуктов до ГСМ, — комментирует представитель компании ООО “Кубаньбетон” Сергей Дубровин. — Например, карьеры отгружают инертные материалы (песок и щебень) по 900 рублей за кубический метр с доставкой. Ещё в декабре мы платили за ту же единицу 700 рублей. Цемент каждый месяц прибавлял в цене по 100 рублей — с 4500 до 5700. Сильнее всего — на 100 и более процентов — выросла в цене арматура. Причём не только у отечественных, но и у турецких производителей».
Эксперт связал рост цен с ослаблением рубля в течение года. Строительный рынок — инерционный. И реагирует на все рыночные изменения с опозданием, как правило, на год. Не последнюю роль сыграл и рост цен на технику, резюмирует собеседник.
«За последний год стоимость почти всех без исключения видов строительной продукции существенно возросла, — подтверждает исполнительный директор ассоциации “Национальное объединение производителей строительных материалов, изделий и конструкций” Антон Солон. — Причём некоторые позиции подорожали очень критично. Так, цены на арматуру поднялись в два раза, трубы подорожали в среднем на 130-140 процентов, кирпич — на 85-90 процентов, бетон и гидроизоляционные материалы — на 70. Полистирол — в два-два с половиной раза, полиэтилен — вдвое, битум — в два с половиной раза. Цена на древесину, по разным оценкам, за последние полгода выросла на 35 процентов, пиломатериалы тоже подорожали практически в два раза. В то же время продолжают расти цены и на другие строительные и отделочные материалы: стекло, лакокрасочные материалы, утеплитель и прочее».
По мнению эксперта, такая динамика связана с несколькими факторами. Это, во-первых, общемировая экономическая ситуация, влияние на которую оказала пандемия коронавируса. В прошлом году из-за ковида остановились производства, грянули локдауны. И когда две крупнейших экономики мира, Китай и США, вывели в обращение огромные суммы для поддержки производств, оказавшихся в сложном финансовом положении, развернули большие инфраструктурные стройки, производства восстановиться не успели. Это и стало толкать цены вверх. Схожая ситуация и с древесиной. Ряд стран уменьшили объёмы вырубки, из-за чего сократился объём предложения на мировом рынке. Но по мере восстановления экономики спрос на продукцию начал возрастать. В России в связи с этим увеличилась доля экспорта. Например, по данным Федеральной таможенной службы, с января по май 2021 года на 16,8% возросли физические объёмы поставок на зарубежные рынки необработанных лесоматериалов, клееной фанеры — на 10,9%. Всё это, естественно, вызвало рост цен и на внутреннем рынке.
«С одной стороны, в России уже ввели таможенные пошлины на вывоз металлолома, а до конца лета будут введены экспортные пошлины на основные группы металлов, — говорит Антон Солон. — Но тенденция сохранится. Ведь мы — часть мировой открытой экономики. Ещё одним существенным фактором удорожания цен на стройматериалы стало увеличение стоимости транспортных услуг, поставок продукции, инфляция, нехватка производственных мощностей».
Цены на недвижимость подросли не только из-за стройматериалов. По разным оценкам, доля строительных материалов в общем росте себестоимости строительства может составлять до 50%. Существенно увеличились и расходы на рабочую силу из-за нехватки строителей на фоне пандемии и закрытия границ. Как отметили в Минстрое России, в строительной отрасли сегодня не хватает примерно 3 млн работников.
По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, мировая инфляция на стройматериалы прогнозируется на уровне 15%, в связи с чем правительство планирует принять меры поддержки и компенсировать застройщикам увеличение в цене. По оценкам экспертов, сумма поддержки может составить порядка 100-130 млрд рублей.
«Тем не менее, за счёт роста мировых цен, дефицита предложения, роста спроса и прочих факторов мы вступили в новую эпоху с более высокими ценами на стройматериалы, — продолжает Антон Солон. — Как мы никогда не вернёмся в эпоху доллара за 35 рублей, так и арматура никогда больше не будет стоить 35 тысяч рублей за тонну».
Некоторую стабилизацию роста цен можно ожидать за счёт наращивания мощностей производителей. Например, компания «Технониколь» недавно заявила о планах построить 12 заводов в разных регионах страны с объёмом инвестиций порядка 60 млрд рублей. Так же поступают и другие производители. За счёт выравнивания баланса спроса и предложения цены могут скорректироваться.
Реакция властей на рост цен
Государство уже обратило пристальное внимание на ситуацию с ростом цен на недвижимость. Федеральная антимонопольная служба подключила к проверкам 84 территориальных подразделения
Начались проверки крупных строительных организаций и производителей материалов (бетон, кирпич, древесные материалы, ПВХ-продукция). К середине августа улов антимонопольщиков оказался невелик. Ведомство уличило в сговоре продавца линолеума АО «Таркетт Плюс». Он искусственно ограничивал продажу продукции других производителей в своих торговых точках. Проверки продолжаются. Производители стройматериалов говорят, что были вынуждены повысить цены на продукцию: так сложился рынок.
Под угрозой — срыв контрактов на строительство многих социальных объектов, прежде всего школ и детских садов. Так, сметная стоимость детсада в посёлке Возрождение Динского района увеличилась на 43% — со 140 млн рублей до 200 млн. Но, поспешили заверить в администрации региона, все запланированные объекты (всего их 18) будут сданы в срок. Подрядные организации успели закупить стройматериалы до скачка цен. Плюс ко всему каждый объект в новых условиях сопровождается «в ручном режиме».
«Плохо отношусь к такому росту цен на жильё, — говорит мэр Краснодара Евгений Первышов. — Думаю, что будут дополнительно разработаны какие-то меры государственной поддержки, потому что всё-таки это должна быть государственная политика, нацеленная на возможность каждой семьи иметь своё жильё и возможность улучшить свои жилищные условия. Давайте вспомним: в прошлом году мы имели порядка 65 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня под 100. Это очень много. Вмешаться в ситуацию муниципалитет не может. Следствием роста цен, наверное, станет какой-то спад по линии миграции, но потом всё быстро восстановится. Ведь цены выросли и в других регионах. Только у них цена в сто тысяч рублей за “квадрат” была ещё в прошлом году».
Почему цены на жильё быстрее всего растут на Кубани
Недвижимость выросла в цене во всей стране, но именно кубанская столица стала пионером роста. «Ростов не так уж привлекателен для внутренней миграции, чего нельзя сказать о кубанской столице и курортном черноморском побережье», — уверена руководитель отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова.
Одной из причин взрывного роста цен в столице Кубани эксперт назвала программу льготного ипотечного кредитования и возобновившийся инвестиционный спрос на жильё. В целом по стране рост себестоимости обоснован переходом на проектное финансирование и резким ростом цен на строительные материалы. Но будут ли покупать, зависит от платёжеспособного спроса. И здесь включаются рыночные механизмы, конъюнктура рынка, соотношение платёжеспособного спроса и предложения. Льготная ипотека обеспечила платёжеспособный спрос и дала людям возможность покупать квартиры даже при росте цен.
Москва, Петербург, Сочи, Краснодар, Калининград — все эти города максимально интересны для внешней миграции. Естественно, люди из других регионов, имея возможность использовать льготную ипотеку в 6,5%, учитывая инфляцию и рост цен на недвижимость, стараются приобрести жильё именно в этих географически привлекательных городах. Ростов в большей степени интересен для области, но не для внешней миграции.
Если говорить о первичном рынке, то в ЮФО в I квартале 2021 года было зарегистрировано 20 181 договор долевого участия (ДДУ), из них в Краснодарском крае — 11 495 договоров, в Ростовской области — 4 833 договора. Доля зарегистрированных ДДУ по Краснодарскому краю составляет 57% от общего количества договоров, зарегистрированных в ЮФО, а доля Ростовской области — 24%. Как видно, основной объём продаж сосредоточен в Краснодаре.
«В июле 2020 года цена квадратного метра в Краснодаре была 54,6 тысячи рублей, а по данным на 19 июля 2021 года — 90 тысяч рублей. Итого рост за год составил 65 процентов, — приводит данные Галина Пивоварова. — В Ростове за тот же срок цена выросла с 54,3 тысячи рублей до 76,9 тысячи рублей — рост составил 41 процент. Мы видим резкий рост цен и в Ростове, и в Краснодаре, но в Краснодаре он выше, что объясняется не только переходом на проектное финансирование и ростом цен на стройматериалы, но и льготной ипотекой, которая дала возможность потенциальным клиентам из других регионов приобрести жильё в привлекательном для них регионе. Еще более показательны цены в Сочи: в июле 2020 года цена была 94,5 тысячи за кв. м, а в июле 2021 года — 215 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения, цены на жильё в Москве сейчас 251 тысяча за квадратный метр.
