Строительные нормы для вводимых в эксплуатацию объектов могут быть упрощены

Оптимизация сроков

Оптимизация сроков строительства может быть выполнена при выполнении следующих действий:

• Использование типовых, зарекомендовавших себя с положительной стороны, проектов с предельным упрощением строительных конструкций и их стандартизацией.
• Применение технологий и средств механизации, ускоряющих строительные процессы.
• Оптимизация логистических процессов, своевременная доставка строительных и отделочных материалов, прибытие техники, вывоз отходов и т.п.
• Цифровизация бизнес-процессов – от проектирования до контроля выполненных работ, что позволяет минимизировать человеческий фактор. Меньше переделок и ошибок, автоматизация учета и документооборота = экономия, бОльшая производительность труда, ускоренное закрытие этапов работ.
• План-фактный анализ выполненных работ (по проценту от сметных показателей или конкретным объемам) с использованием специализированного ПО для управления строительными проектами. Контроль ключевых параметров позволяет оперативно принять соответствующие управленческие решения и скорректировать ход работ в случае необходимости.

Общие положения и ответственность сторон

Законодательство, регулирующее строительную отрасль в России, является одним из наиболее консервативных в стране. До сих пор актуальными остаются постановления Совета Министров и СНиП еще советских времен, хотя они в некоторых положениях очень устарели. Однако на их основе разработаны многочисленные ведомственные и территориальные строительные положения и нормы, утвержденные гораздо позже.

В частности, приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов в Российской Федерации регламентируется Строительными нормами и правилами (СНиП) 3.01.04-87, введенными в действие еще в 1988 году. Указанные правила распространяются на приемку всех построенных или реконструированных объектов (сооружений, зданий, предприятий, пусковых комплексов) в той части, которая не вступает в противоречие с действующей законодательной базой.

Сама приѐмка происходит в два этапа:

• Рабочая комиссия со стороны застройщика проверяет соответствие утвержденному проекту смонтированного оборудования и непосредственно возведенного здания, исполнение стандартов и строительных норм, испытания оборудования, готовность промышленного комплекса к выпуску продукции, выполнение мероприятий, направленных на сбережение окружающей природной среды, санитарных норм и техники безопасности. Фактически идет прием работ заказчиком от генерального подрядчика.
• Приемка законченного строительством объекта от заказчика государственной приемочной комиссией после завершения всех предусмотренных строительно-монтажных работ, полной комплектации инвентарем и оборудованием, благоустройства территории и устранения всех обнаруженных недостатков.

Если речь идет о новом жилом микрорайоне, то в основном производится проверка выполненных работ на всей отведенной территории градостроительного комплекса после того, как будут возведены все жилые дома, постройки общественного назначения, произведено озеленение территории и ее благоустройство.

Строения производственного назначения принимаются только в том случае, когда они полностью подготовлены к началу эксплуатации (обеспечены сырьем, ресурсами и квалифицированными кадрами), на оборудовании уже выпускается продукция в объеме по нормам начального периода, а недоделки устранены. Опытно-промышленные и экспериментальные заводы принимаются при условии готовности к опытам.

Как исключение, такие исключения могут быть внесены органом, который утверждал проект. В состав пускового комплекса обязательно входят линии связи, подъездные пути, мелиоративные мероприятия, кроме того, строения бытового и санитарного назначения, которые:

• гарантируют нормальные условия труда;
• обеспечивают улавливание, очистку и обезвреживание вредных выбросов в почву, воду, атмосферу;
• перерабатывают производственные отходы.

Когда проводятся мероприятия по орошению и осушению земель, то допускается ежегодная приемка, если возведены водохозяйственные сооружения, проложены осушительные или оросительные сети и другие составляющие пускового комплекса. Последний пусковой комплекс принимается одной приемочной группой параллельно с проверкой строения в целом или его заключительной пусковой очереди.

Жилые дома, которые состоят из четырех и более секций, разрешается принимать посекционно, если это указано в проекте, строительном плане и титульном списке. Однако для этого должно быть выполнено одно условие: в примыкающей к сдаваемой секции необходимо подключить отопление и смонтировать все конструкции, а возле самой принимаемой секции выполнить мероприятия по благоустройству. Пристроенные и встроенные помещения, предназначенные для торговли, бытового обслуживания и иных целей, если они относятся к разным секциям, принимаются при обеспечении отопления и завершения СМР в той их части, которая относится к сдаваемой секции.

Очистные сооружения, относящиеся к системе канализации, в новых, реконструированных или расширенных зданиях можно принимать после проведенных гидравлических испытаний емкостных конструкций и трубопроводов, комплексного опробования с использованием сточной или чистой воды продолжительностью не менее 72 часов и проверки надежности взаимодействия всех частей на практике. После очистных сооружений можно производить наладку станций биологической очистки при температуре воздуха выше нуля ночью и не менее 10 градусов днем. Максимальная продолжительность наладки в зависимости от производительности очистных сооружений может длиться от 3 месяцев до одного года.

Дата подписания соответствующего акта Государственной комиссий считается датой ввода в эксплуатацию объекта.

«Человейники» станут еще «человечнее»

К чему это приведет – нетрудно догадаться. Панельные многоэтажки, стоящие стена к стене, в которых вместо солнечного света жители будут радоваться полуголой соседке напротив. Уже сейчас квартиры в новых ЖК, даже вполне элитных, глядят окна в окна. А уж с отменой нормативов застройщики дадут волю своей жадности.

С отменой норм по инсоляции, например, нас ждет увеличение простудных заболеваний от нехватки витамина D. Еще депрессии, ухудшение зрения, повышенный расход электроэнергии. Или того хуже – плесень на стенах из-за постоянной сырости. А это уже аллергии и тяжелые отравления.

Шумоизоляция в современных новостройках и при действующих правилах известно какая – слышен каждый чих соседа. Что же будет, если эти правила отменят?!

Экономия на пространстве приведет к нехватке парковочных мест. Люди будут ставить машины на газонах и детских площадках. А случись трагедия – ни одна пожарная машина или скорая помощь не смогут попасть в нужное место. А если отменят и правила по пожарной безопасности – то не смогут проникнуть на нужный этаж и потушить пожар.

В центре внимания

Реквизиты для осуществления перевода денежных средств в доход федерального бюджета

Посмотреть

Скачать

Рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу для учета и использования в работе застройщиками, реализующими проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, финансируемые за счет кредитов, и соответствующими кредитными организациями, осуществляющими кредитование указанных застройщиков

Посмотреть

Скачать

Об обязанности застройщиков по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд

Посмотреть

Скачать

Приказ Минстроя России от 27.09.2015 г. № 771/пр “Об утверждении Административного регламента по исполнению Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственной функции по осуществлению государственного контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций в сфере теплоснабжения”

Посмотреть

Скачать

Реестр описаний процедур, включенных в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 года, № 403

Посмотреть

Скачать

Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования”

Посмотреть

Скачать

Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” (о лицензировании управляющих компаний многоквартирных домов)

Посмотреть

Скачать

Постановление Правительства Российской Федерации от 05 мая 2014 года № 404 “О некоторых вопросах реализации программы “Жильё для российской семьи” в рамках государственной программы Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации”

Посмотреть

Скачать

Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования”

Посмотреть

Скачать

Распоряжение Правительства РФ от 30 апреля 2014 года № 718-р “Об утверждении индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации и предельно допустимых отклонений по отдельным муниципальным образованиям от величины указанных индексов”

Посмотреть

Скачать

Указ Президента Российской Федерации от 07 мая 2012 года № 600 “О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно – коммунальных услуг”

Посмотреть

Скачать

Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2014 года № 403 “Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства”

Посмотреть

Скачать

Положение о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Посмотреть

Скачать

Указ Президента РФ от 1 ноября 2013г. №819 “О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации”

Посмотреть

Скачать

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 5 мая 2014 г. № 223/пр г. Москва “Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса”

Посмотреть

Скачать

Приказ Минстроя России от 18 июня 2014 года № 321/пр  О внесении изменений в перечень субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется реализация программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 27 мая 2014 года №258/пр.

Посмотреть

Скачать

Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования”

Посмотреть

Скачать

Отражается ли ввод в эксплуатацию в бухучете?

Для ответа на указанный вопрос сначала обозначим, что в себя включает данная процедура. Это приемка здания (сооружения) или иного объекта приемочными комиссиями, оформление самого акта приемки и выдача разрешения на эксплуатацию здания (сооружения) или иного объекта. Ни одна из названных процедур сама по себе не отражается в бухгалтерском учете, так как не приводит к изменению финансовых показателей (активов и обязательств, доходов и расходов). Хотя нет. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть платной для заявителей процедурой, в связи с чем у них возникают расходы. Они либо признаются текущими, либо капитализируются в стоимости вводимого в эксплуатацию объекта. Выбор варианта непрост.

Обратимся к ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В нем не упоминается термин «ввод в эксплуатацию», за исключением указания на то, что в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации. В п. 4 поименованного документа перечислены условия, которые должны выполняться для принятия актива к бухучету в качестве ОС. Одним из условий является предназначение объекта для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией в аренду. Еще одно условие — способность объекта приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Первое условие вполне может быть выполнено и до ввода объекта в эксплуатацию, тогда как о втором можно говорить при условии его готовности к использованию по предназначению. В одних случаях последнее может быть приравнено к вводу в эксплуатацию (например, в отношении оборудования), в то время как в других ситуациях объект может не только быть готов, но и использоваться по предназначению до официального ввода в эксплуатацию (в части зданий, сооружений, объектов по освоению природных ресурсов).

Таким образом, с точки зрения норм ПБУ 6/01 принятие ОС к бухгалтерскому учету и его ввод в эксплуатацию не одно и то же. Интересно, а что думают на этот счет международные методологи? Обратимся к МСФО (IAS) 16 «Основные средства». В данном документе не сказано, когда конкретно актив принимается к учету в составе ОС, однако разделены первоначальные затраты, включаемые в стоимость амортизируемого имущества, и последующие, не включаемые в оценку ОС и признаваемые текущими затратами. Расходы, понесенные в течение периода, когда объект, способный функционировать в соответствии с намерениями руководства, еще не введен в эксплуатацию или работает не с полной нагрузкой, не включаются в балансовую стоимость объекта основных средств. Формирование же первоначальной стоимости ОС прекращается, когда объект доставлен в нужное место и приведен в состояние, обеспечивающее его функционирование согласно намерениям руководства предприятия.

Какой же вывод следует из сказанного? Очень простой. Объект признается ОС со сформированной первоначальной стоимостью до ввода в эксплуатацию при условии, что он способен фактически функционировать в соответствии с намерениями руководства. В некоторых случаях объект способен функционировать до завершения всех работ, однако не отвечает требованиям полного соответствия намерениям руководства. При таких обстоятельствах нужно оценить возможность начала эксплуатации объекта, необходимость и существенность дальнейших затрат, связанных с «доводкой» объекта.

Если объект становится доступен для использования, его местоположение и состояние позволяют осуществлять его эксплуатацию согласно намерениям руководства, то по названному объекту уже можно начислять амортизацию (п. 55 МСФО (IAS) 16). То есть начисление амортизации тоже напрямую не зависит от момента ввода в эксплуатацию ОС. Здесь уместно напомнить, что в п. 21 ПБУ 6/01 по-другому сформулирована дата начала начисления амортизации по объекту ОС — с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия обозначенного объекта к бухгалтерскому учету. Но, как указано выше, и в российском законодательстве этот момент жестко не связан с датой ввода объекта в эксплуатацию.

Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства

Забегая наперед, оговоримся, что ввод в эксплуатацию объектов строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года. К этому документу мы еще вернемся. Но для начала разберемся, каков порядок ввода в эксплуатацию объектов строительства.
Образец акта ввода в эксплуатацию

Акт ввода в эксплуатацию – важнейший документ, подтверждающий факт окончания работ. Без него строительство считается незавершенным, а использование помещений по назначению юридически запрещена и фактически не возможно.

На заметку! По завершении процесса возведения любого объекта строительства, Генподрядчику или Подрядчику необходимо в обязательном порядке подготовиться к приемке в соответствии – с учетом всех требований контролирующих ведомств и структур. Сдача объекта строительства начинается только после того, как исполнитель соберет все необходимые документы.

Новый Градостроительный кодекс РФ, действующий на сегодняшний день, в корне изменил прежний порядок сдачи и ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Основным документом, регулирующим любые этапы строительных работ, включая приемку готовых объектов, является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года (Федеральный закон № 190-ФЗ). Все предыдущие версии и приказы, существовавшие с советских времен, уже не действительны.

Именно 190-ФЗ дает конкретные ответы на многие вопросы строительной индустрии. В том числе, достаточно четко определяет, что значит ввод в эксплуатацию объектов строительства.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов на сегодняшний день регламентируется:

• статьей 55 Градостроительного кодекса РФ;
• положением об осуществлении ГСН в РФ, утвержденным, постановлением Правительства РФ от 01.02.06г. №54.

Градостроительный кодекс РФ

Из 55 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что орган, выдавший разрешение на строительство, выдаёт также разрешение и на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в указанной статье устанавливается, что застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением и в обязательном порядке прикладывает пакет необходимых документов.

На заметку! Перечень документов для сдачи в эксплуатацию строго ограничен. Принимающая сторона не имеет право требовать никаких дополнительных или уточняющих справок/актов/заключений и т.д.

Срок рассмотрения пакета документов ограничен десятью сутками. То есть, в течение 10 дней должно быть оформлено и в надлежащем виде выдано застройщику разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства. Либо дан аргументированный отказ с четким указанием причин с детальным разъяснением.

Как организовать временное электроснабжение строительного участка вдали от коммуникаций

В случае, когда строительство объекта будет находиться вдали от населенного пункта, или какого-нибудь строения, которое могло бы обеспечить ваш строительный участок напряжением, придется прокладывать временную линию электропередачи.

Ввиду этого, ввод электроэнергии к строительному участку нужно делать сразу с учетом его постоянной эксплуатации в дальнейшем. Однако и для самого строительного участка подключение должно соответствовать всем необходимым требованиям

Поэтому, тем, кто решил вести стройку далеко за пределами коммуникаций, необходимо с особой ответственностью и вниманием отнестись к прокладыванию линии электрообеспечения

Прокладка временной линии электропередачи имеет следующие особенности:

• Удаленность от объектов с электроснабжением;
• Тип строящегося здания;
• Вариант подключения электроснабжения;
• Количество заявленной мощности;
• Тип сети;
• Период выполнения заявки.

По результатам ответов на эти вопросы выбирается подходящее снабжение и способ его монтажа: либо подключение к стационарным линиям, либо применение автономных электросетей.

Об учете расходов, понесенных после ввода построенного объекта в эксплуатацию

Специалисты в области налогообложения традиционно считают учет в строительстве сложным. Приведем одну из таких неоднозначных ситуаций. Процесс строительства закончен. Здание введено в эксплуатацию. Оформлены все необходимые документы. Однако это совсем не означает, что проблемы остались в прошлом. В большинстве случаев происходит так, что после ввода в эксплуатацию построенного объекта СМР продолжают осуществляться. Причины здесь могут быть разными: работы по благоустройству территории или, например, по наладке сложной системы видеонаблюдения, которые к моменту сдачи объекта (зимой) не были выполнены в силу технологических причин и должны производиться в теплое время года, а также устранение недостатков и недоделок, выявленных при приемке объекта, и др.

Учету расходов в случаях, когда выполнение работ, например по монтажу системы видеоконтроля, предусмотрено проектом строительства здания, и посвящена данная статья. В ней даны ответы на вопросы о том, нужно ли увеличивать первоначальную стоимость готового объекта? Если да, то как быть с налогом на имущество? Если нет, можно ли уменьшить прибыль на сумму произведенных после ввода затрат? Как обосновать дополнительные расходы, чтобы избежать претензий налоговиков?

Какие документы необходимы на принятие объектов в эксплуатацию

Как правило, все документы, подаваемые в орган, уполномоченный на принятие объектов в эксплуатацию, можно поделить на несколько групп.

Главным документом, который заявитель должен представить самостоятельно, является заявление.

Заявление составляется по форме, утвержденной муниципальным образованием. Подать заявление можно лично или почтой на адрес соответствующего органа.

Правоподтверждающие документы на земельный участок, занятый под строительство, относятся к числу документов, которые уполномоченные органы могут получить, в порядке межведомственного взаимодействия, в иных ведомствах.

Одновременно с ними при этом запрашивается и выписка из ЕГРН.

В том случае, если по какой-либо причине сведения о правах на землю в реестре отсутствуют, то заявитель обязан самостоятельно предоставить подтверждающие документы, в том числе:

1. Получаемый на начальном этапе строительства Градостроительный план земельного участка.

2. Разрешение на строительство, полученное от местных органов самоуправления.

3. Технический план дома, выданный кадастровой службой.

4. Заключения строительного надзора и экологической экспертизы (при необходимости).

Важно, что непредставление заявителем указанных документов, а также несвоевременное их предоставление по запросу иными ведомствами не может становиться основанием для отказа в выдаче разрешения.

Если строительство осуществлялось на основании договора подряда, то подаются следующие документы:

• акт о приеме-передаче объекта;

• акт соответствия сооружения техническим условиям;

• документ о соответствии параметров объекта техническим регламентам;

• схема размещения строения и инженерно-технических сетей в границах участка;

• планировочная организация земельного участка (может быть разработана заявителем самостоятельно).

Все перечисленные документы обязательно визируются подрядчиком. Приведенный перечень является исчерпывающим, и запрос иной документации является неправомерным.

Особенности подключения к существующим электросетям

Первая ситуация, которую мы рассмотрим — строительство производится в непосредственной близости от собственного жилья. Способ электрификации от уже зарегистрированного ввода считается менее затратным и более предпочтительным. На время производства строительных работ расходуется электроэнергия, которая уже присутствует на объекте и оплата за нее происходит согласно заключенному ранее договору. Этот вариант подойдет для временного электроснабжения частного дома.

После возведения нового объекта и, возможно, демонтажа старых построек, возникнет необходимость переоформления договора со снабжающей организацией.

Для этого нужно:

1. Указать расчетную потребляемую мощность.
2. У организации получить технические условия и точку подключения для ввода.
3. Заказать проектную документацию.
4. Проект согласовать с гостехнадзором.
5. Выполнить электромонтажные работы.
6. Вызвать электролабораторию для оценки и составления акта испытания.
7. Заключить договор с энергосбытом, сдать в эксплуатацию объект.

Все документы предоставлены на фото:

Учтите, для того, чтобы сделать временную электропроводку, также потребуется оформить этот пакет документов.

В тех случаях, когда строительная площадка находится вдали от линий электропередач, потребуется строительство новой ВЛ (или прокладка кабеля). Для этого нужно обратится в электросетевую организацию и написать заявление на технологическое подключение, после чего вам должны выдать ТУ. После оформления документов вы должны выполнить условия ТУ и повторно обратится в сетевую организацию, для подключения щита на трубостойке и пломбировки приборов учета. Подробнее о подключении рассказано в видеоролике:

Ввод на объекте нужно делать, как для постоянной эксплуатации. Для этого нужно установить щиток наружного антивандального исполнения с классом защиты IP54. Ящик устанавливают таких габаритов, чтобы была возможность установки счетчика и аппаратов защиты, розеток и шин заземления. Также нужно предусмотреть место для резервного электроснабжения.

При строительстве в пределах некоммерческого товарищества стоимость услуг для коллективных подключений обходится значительно дешевле дачным, садоводческим и гаражным кооперативам. У них имеется трансформаторная подстанция, к которой есть возможность подключиться. Многие коллективы уже устоялись и сформировались. Ремонт и модернизация оборудования производилась за их счет, установка опор, трансформаторов, прокладка ВЛ. Вновь появившимся застройщикам могут предъявить денежную компенсацию от уже проведенных работ и проведенной модернизации части оборудования.

Еще одну ситуацию, которую хотелось бы рассмотреть — временное электроснабжение частного дома от соседей. Если от независящих от вас причин электрификация отлаживается, а сроки поджимают, то стоит договориться с соседями. Если такой добрый человек нашелся, через дополнительный прибор учета происходит подключение электроснабжения на период ремонта и стройки. Заранее оговаривается величина отпускаемой мощности (контроль по прибору учета) и установка защитного ограничительного устройства. Таким способом легче всего сделать временную проводку на участок.

Кстати, немного хотелось бы отойти от темы и предложить вам ознакомиться со способами временного электроснабжения квартиры. Узнайте, что можно сделать, если отключили свет в квартире за неуплату.

Отдельно нужно рассмотреть такой способ снабжения электричеством, как подключение электрогенератора. С технической точки зрения генераторные установки обеспечивают качественную электроэнергию. Строители используют их по своему усмотрению и ни от кого не зависят. Недостаток — это высокая стоимость произведенной электроэнергии. К такому виду снабжения в основном прибегают в начале строительства, когда со временным снабжением произошла заминка на этапе оформления документов.