Девелопер
Девелопер, связанный с недвижимостью, является лицом, занимающимся продвижением и выполнением строительных проектов. В некоторых ситуациях он даже вкладывает собственные деньги для построения стабильной и надежной схемы реализации задумки. Фактически абсолютно все риски финансового характера находятся под его ответственностью.
Проще говоря, девелопер — это специалист необычайно широкого профиля. Он управляет и строительством, и инвестициями, и контролированием всего процесса.
Современный девелопер должен быть экспертом во многих сферах, которые имеют хотя бы какое-то отношение к недвижимому имуществу.
Функции
У профессионального девелопера очень много задач. Функции этого эксперта базируются на знаниях сразу в нескольких направлениях:
- Оценка рентабельности заключаемой сделки. Необходимо осуществить точный анализ расположения строительного участка, на котором разместится будущая постройка. Также девелопер анализирует ее коммерческие возможности. Еще девелопер изучает рынок и пытается отыскать предложения для максимально эффективной эксплуатации сооружения.
- Создание проекта и подсчет финансовых вливаний. Девелопер составляет техническую и инженерную документацию, после чего получает разрешение на проведение строительных работ.
- Привлечение вкладчиков. Девелопер производит расчет рентабельности будущего проекта, а также общую сумму его реализации. Инвесторам нужно попытаться доказать, что их риски сведены к минимуму, а прибыль от вложений будет максимальной.
- Грамотное распределение финансовых средств. Также этот специалист должен предотвратить возможные денежные убытки и правильно контролировать процесс расходов.
- Урегулирование вопросов, касающихся муниципальных и государственных органов.
- Осуществление строительства непосредственно до сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Девелопер контролирует все рабочие процессы, учитывает расход стройматериалов, пытается сократить вложения до минимума и повысить цену самой постройки, отыскав «золотую середину».
- Управление ресурсами — финансовыми средствами, строителями, материалами.
- Получение предельно возможной прибыли.
Отличия от застройщиков
В Европе не привыкли к слову «застройщик». Объектами недвижимого имущества там занимаются именно девелоперы.
Российское законодательство определяет, что застройщик — это юрлицо, в собственности которого находится земельный участок. Он привлекает финансы для того, чтобы на своей территории сооружать те или иные объекты, получив заранее разрешение на осуществление строительства.
В задачи застройщика не входит такой широкий спектр функций, как у девелопера.
Важные качества девелопера
Девелопер должен обладать следующими основными качествами:
- устойчивость к стрессам;
- целеустремленность;
- аналитический склад ума;
- организаторские способности.
Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.
Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс. Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:
- архитектора;
- юриста;
- брокера;
- специалиста по маркетингу;
- и т. п.
Чтобы вести успешно бизнес подобной области, требуется умение твердо оценивать состояние рынка недвижимости, а также анализировать современные тенденции.
Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику. Девелопер должен иметь одно из высших образований:
- юридическое;
- экономическое;
- техническое.
Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.
Типы строительства
В зависимости от вложений инициатора и доли участия юридических лиц выделяют следующие виды девелопмента:
- Fee: застройщик является только исполнителем проекта и получает оговоренный гонорар за свою работу, при этом финансовые риски для него нулевые, так как он не делает собственных вложений.
- Speculative: юридическое лицо инициирует проект и вкладывает в него деньги, которые может потерять в случае неудачи.
- BTS (Built-to-suit): это строительство сооружения согласно требованиям и деятельности заказчика.
В зависимости от того, с какими объектами или территориями работает компания, различают девелопмент жилой, коммерческой, офисной, загородной недвижимости, ленд-девелопмент (застройка земельных участков). Есть и более подробная классификация: жилье элитное, бизнес- или эконом-класса. Общей чертой апартаментов является многосложность задач для компании при реализации инвестиционных проектов.
Успешные застройщики знают, что такое девелопмент, поэтому контролируют все этапы производства, ведь любые упущенные детали, например отсутствие исследования почвы или непроверенные документы на недвижимость, могут снизить эффективность приложенных усилий
Для того чтобы предотвратить появление проблем, необходимо уделить особое внимание предпроектной стадии, когда анализируется жизнеспособность объекта
Девелопмент— это сравнительно новый вид бизнеса для России, но он имеет хорошие перспективы развития, так как позволяет удовлетворять интересы потребителей, собственников и инвесторов. И компании, предлагающие эти услуги на профессиональном уровне, всегда будут востребованы и успешны в сфере строительства.
Кто такой девелопер, чем он занимается
Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости?
Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:
- проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
- разработке плана и концепции будущего строительства;
- определении коммерческого потенциала;
- получении согласований;
- контроле процесса строительства;
- продаже объекта или сдаче его в аренду.
Важными качествами данной профессии являются:
- стрессоустойчивость;
- устремлённость к достижению цели;
- способность аналитически мыслить;
- организаторские способности.
Функциональные обязанности
Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько.
К основным задачам работы девелопера относятся:
- проектирование;
- создание бизнес-плана;
- приобретение участка;
- организация строительных работ;
- проведение рекламной компании;
- продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.
Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.
Важные качества девелопера
Девелопер должен обладать следующими основными качествами:
- устойчивость к стрессам;
- целеустремленность;
- аналитический склад ума;
- организаторские способности.
Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.
Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс.
Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:
- архитектора;
- юриста;
- брокера;
- специалиста по маркетингу и т. п.
Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику.
Девелопер должен иметь одно из высших образований:
- юридическое;
- экономическое;
- техническое.
Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.
Достоинства и недостатки
Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:
- финансовая;
- юридическая;
- инженерная;
- строительная.
Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.
Профессия девелопер имеет главные плюсы:
- высокая доходность;
- отсутствие конкуренции;
- востребованность.
К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе.
Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.
Отличия девелопера от застройщика
В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.
Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.
Разновидности девелопмента
В зависимости от финансового управления выделяют:
- девелопмент по гонорару – предприниматель получает плату в виде процентов от итоговой стоимости стройки, не принимая финансовых рисков на себя;
- спекулятивный девелопмент – помимо всех выполняемых задач, сам является основным инвестором, рискованность таких проектов покрывается возрастающим доходом;
- строительство с определенной целью, каковой не является получение прибыли.
Последний вид выделяют не всегда.
Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:
- девелопмент жилой застройки;
- загородной;
- коммерческой;
- земельных участков.
Направления деятельности
Что такое колледж, и чем он отличается от техникума Проблемой современного рынка этого направления является то, что к девелоперству строительные компании обращаются в случае, когда проект уже реализовывается на полную мощность. В результате происходит обесценивание прибыли, ее потери из-за того, что анализ использования объекта был проведен с ошибками. Возводимое сооружение в таких случаях часто не соответствует конечным требованиям потребителей, и приспособить его никак нельзя.
Деятельность девелоперских контор осуществляется по направлениям:
- Fee — направление, при котором специалист является исполнителем, он не отвечает за риски потери финансов, при этом работа его оплачивается фиксированной суммой гонорара. Такая деятельность заключается в том, что по поручению вкладчика средств (инвестора) знаток рынка занимается возведением строения под ключ на определенном участке земли. Дополнительно специалист сдает помещения или квартир в аренду. Такие работники нанимаются инвестором после проведения тендерных мероприятий.
- speculative — первая разновидность направления. Отличается от предыдущего тем, что девелопер занимается ведением инвестиционной программы с самого начала, при этом он не вкладывает собственных средств. Деньги он привлекает со стороны заказчика. Для осуществления плана по строительству специалист использует труд наемных работников, подрядчиков, архитекторов, инженеров, но полностью отвечает за возникающие неурядицы и риски после сдачи готового объекта. Его гонорар определяется обычно в процентном отношении (стандартный размер 10%).
- speculative — второго направления. Предполагает финансирование программы строительства из личных средств девелопера, которые являются основным вложением. Специалист является организатором идеи, и его функции ничем не отличаются от предыдущего варианта, кроме того, что он самостоятельно строит финансовую схему проекта и должен ответить перед самим собой.
Девелопмент и виды недвижимости
Проблему в работе специалистов создает малая предсказуемость рынка, перенос времени ввода в эксплуатацию, несоответствие задекларированных на рынке новых квадратных метров от реального положения по этому вопросу в конце отчетного периода. Препятствия в работе создаются несовершенством механизма получения разрешений на строительство и оформления прав на владение участком земли. Девелопмент в зависимости от типа недвижимого объекта подразделяется на такие виды:
- жилого сектора недвижимости;
- объектов бизнес-направленности;
- загородных строений;
- ленд — направление включает разработку земли и участков.
Особенности профессии
Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:
– покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;
– проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;
– формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;
– разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;
– получение разрешения на строительство;
– наблюдение за ходом строительства;
– проведение маркетинговых исследований;
– сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;
– продажа готового объекта.
Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.
Важные качества девелопера
Девелопер должен обладать следующими основными качествами:
- устойчивость к стрессам;
- целеустремленность;
- аналитический склад ума;
- организаторские способности.
Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.
Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс. Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:
- архитектора;
- юриста;
- брокера;
- специалиста по маркетингу;
- и т. п.
Чтобы вести успешно бизнес подобной области, требуется умение твердо оценивать состояние рынка недвижимости, а также анализировать современные тенденции.
Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику. Девелопер должен иметь одно из высших образований:
- юридическое;
- экономическое;
- техническое.
Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.
Разновидности девелоперской деятельности
Одна из основных задач девелопмента — это увеличение стоимости участка земли, комплекса зданий или одного сооружения. Одним из направлений является реконструкция, это касается работ на вторичном рынке. Работы часто направлены на то, чтобы сменить назначение сооружения. Для этого приобретается несколько или одно строение, производятся работы по перестройке, затем оно продаётся или в дальнейшем эксплуатируется самой компанией.
Реновация;
Касательно проведения строительных работ «с нуля», в данном случае, главное задача, которая стоит перед организацией, это постройка максимально ликвидного здания. Для этого девелоперской компании необходимо провести анализ рынка и изучить тенденции его развития. Также нужно быть в курсе строительных технологий, иметь в штате опытных менеджеров и маркетологов.
Чаще всего девелоперский проект разрабатывается при строительстве группы зданий или даже посёлка. В последнем случае, необходимо предусмотреть создание инфраструктуры. В зависимости от часто проводимых работ, структура девелоперской организации может быть разной. Девелопер может заниматься не только строительством производственных и жилых зданий, но и созданием инфраструктуры, обустройством, реконструкцией и т.д.
Существует 2 основных разновидности девелоперских компаний, а именно:
- speculative-девелопмент;
- fee-девелопмент.
Если компания работает по принципу «fee-девелопмент», она занимается реализацией проектов для застройщика. Это означает, что организация избавляет себя от части рисков, так как основная часть средств будет потрачена заказчиком. Тот, в свою очередь, заинтересован в услуге девелопера, так как у него зачастую налажены отношения с профессионалами, готовыми взять на себя реализацию части проекта.
Они могут быть набраны в штат компании или заключается договор на проведение конкретной части работ. При этом, в штате девелоперской компании обязательно есть специалисты, которые смогут отследить качество выполненных работ. Касательно девелоперских speculative-компаний, они занимаются строительством для своих целей.
В дальнейшем, скорее всего, построенные здание не будет продано, и останется под управлением компании. Это означает, что девелопер будет заинтересован в том, чтобы работы были проведены как можно качественнее, так как ему придётся нести ответственность перед покупателями. Риски при этом также возрастут, если сравнивать с предыдущим вариантом. Но, полученная прибыль после успешной сдачи в эксплуатацию возрастёт в несколько раз.
Опираясь на финансовое управление, можно выделить также несколько разновидностей девелопмента. Здесь специалисты выделяют 3 основных рода деятельности. Классификация осуществляется в зависимости от определённой стратегии ведения предпринимательской деятельности:
- Строительство, опираясь на заранее подготовленные технические требования. В данном случае, девелопер не принимает участия в проекте в качестве инвестора и не занимается разработкой чего-либо. Он должен проследить за качественным исполнением задач, поставленных застройщиком. Фактический владелец проекта, это инвестор (главный собственник), а девелопер исполняет функции администратора;
- Вознаграждение. Здесь заказчик нанимает девелоперскую компанию, которая берёт на себя ответственность за реализацию поставленных задач. Как ответственное лицо, девелопер будет выполнять привычные для себя функции, контролируя работу подрядчиков и неся полную ответственность за итоги работы. При этом, на девелоперской компании нет субсидиарной финансовой ответственности в равной степени с заказчиком. Доход девелопера зависит от объёма, сложности работ, а также выполненных функций. Если говорить о стандартных условиях, средняя ставка составляет 3-7% от общей стоимости проекта;
- Спекуляция. В данном случае, девелоперская компания вкладывает личные средства и вместе с этим заключает договора с компаниями и физическими лицами, которые примут участие в проекте в качестве основы финансовой системы. Поскольку здесь девелопер, это не только инвестор, а и исполнитель своих служебных обязанностей (то есть ведёт контроль за реконструкцией, строительством, а также следит за работой подрядчиков, неся материальную ответственность за реализацию проекта), по окончанию работ он может заявить своё право на долю дивидендов. Если девелопер вкладывает в проект 10% на начальной стадии проведения работ, в конечном итоге, доля компании может составить не менее 35%.
Сфера деятельности
Специфика предполагает высокий профессионализм и широкий круг знаний в различных областях:
- юриспруденция и менеджмент;
- инженерные науки и финансовое управление;
- строительные технологии и архитектура;
- организация производственных процессов и экономика предприятия;
- знание функционирования всех сегментов и так далее.
В «Википедии» девелопер – это автор идеи. Он принимает решение: где и что строить. Должен уметь:
- анализировать экономическую целесообразность покупки земли;
- формировать первоначальный план и просчитывать возможные риски;
- разрабатывать концепцию, проектирование;
- составлять схемы финансирования и их согласовывать;
- вести ремонтно-строительныеработы и проводить режимно-наладочные испытания перед вводом в эксплуатацию объекта.
А также понимать, как и кем утверждается архитектурный план и разрешение на строительство (необходимо собрать несколько сот подписей).
Совет! Поиск девелопера обычно происходит на электронных площадках. Именно на торгах и определяется, кого выбирает заказчик из всех претендентов. Кто готов выполнить задание с оптимально приемлемым качеством, в обозначенные сроки и за наиболее выгодное для инвестора вознаграждение.
Какие функции выполняет девелопер
Функций у девелоперской компании на самом деле много:
Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
Проектирование объекта, составление плана строительства.
Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости
На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.
Что такое развитие бизнеса на самом деле?
“Я занимаюсь развитием бизнеса” — пожалуй, одна из самых двусмысленных фраз о бизнесе, которые лишь можно вообразить. Спросите десять директоров по развитию, что же такое развитие бизнеса, и вы гарантированно получите множество разнообразнейших ответов. “Развитие бизнеса — это продажи,” кратко резюмируют некоторые из них; “Развитие бизнеса — это партнерства,” напустят тумана другие; “Развитие бизнеса — это захват рынка,” скажут стартаперы.
Подборка противоречивых ответов на простой вопрос “Что такое развитие бизнеса?” напоминает мне изложения физиков о том, что такое вселенная. На фоне не совместимых между собой теорий о природе черных дыр и бозонов ученые, при всем своем усердии, не могут прийти к одному ответу — единой, универсальной теории, которая объясняла бы устройство вселенной на всех ее уровнях.
Меня категорически не устраивали все ленивые и не содержательные определения развитию бизнеса, которые я встречал. Я стремился к тому, чтобы свести все объяснения к единой исчерпывающей теории. К счастью, развитие бизнеса устроено немного проще вселенной. И в конце концов, я все-таки пришел к одному универсальному определению:
По своей сути, развитие бизнеса состоит в понимании того, как взаимодействие трех перечисленных выше составляющих может создавать возможности для развития (в значении “роста”) бизнеса.
Теперь давайте рассмотрим все элементы приведенного определения более подробно.
Долговременная ценность
То, что я в первую очередь подразумеваю под ценностью компании — это ее деньги, капитализация. Однако ценностью здесь могут быть и нематериальные активы — все, что обусловливает рост компании. У вашей компании, в любом случае, есть множество способов быстро срубить бабла. Но развитие бизнеса — не о том, как заработать быстро, используя стратегию “I-win-You-lose”. Этим можно только создать ценность, которая исчезнет так же быстро, как и появилась. Задача развития бизнеса — это создание ценности, которая будет сохраняться с течением времени, и при этом иметь потенциал к ее увеличению. Ведь, по сути, создание долгосрочной ценности является единственным верным способом обеспечения последовательного роста компании.
Клиенты
Пожалуй, это самая очевидная часть определения. Есть люди, которые платят вам за ваши продукты или услуги, и без них просто не будет существовать бизнеса, который можно развивать. У компании, в идеале, должно быть множество потенциальных клиентов, которые пока таковыми не являются по ряду объективных причин. Например, просто не знают о вашем предложении, либо не считают нужным переходить на ваш продукт из-за своей консервативности, не понимания всех его преимуществ и т.д.
Рынки
Самое простое разделение рынков — географическое. Например, вы можете продавать свой продукт только в Европе, тогда он будет не доступен для жителей Азии или Америки. Но покупатели также “живут” и в рынках, определяемых демографией, вероисповеданием, стилем жизни, личными предпочтениями и пр. Умение определения возможности (или не возможности) завоевания новых клиентов при выходе на определенный рынок является одним из ключевых навыков, необходимых для построения долговременной ценности.
Связи
Налаженные связей с партнерами, клиентами, сотрудниками, прессой (список можно продолжить) являются необходимыми для достижения любой задачи в рамках развития бизнеса. Создание связей, управление ими и их использование должны основываться на доверии, уважении и признании ценности противоположной стороны — это является необходимым условием роста вашей ценности в долгосрочной перспективе.
Так что же, развитие бизнеса — это продажи? Партнерства? Захват рынков? Откровенно говоря, да. Развитие бизнеса — это все вышеперечисленное и даже немного больше. Это сложная и увлекательная дисциплина, которая требует постоянного совершенствования в ее понимании. Но, на самом деле, основным умением, необходимым для достижения мастерства в развитии бизнеса, является умение по-настоящему восхищаться красотой удачно проведенной и идеально спланированной сделки.
* — Здесь и далее словосочетание “развитие бизнеса” используется в значении business development
Самые крупные девелоперы России
По объемам текущего строительства на 1 июля 2019 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:
- Группа ПИК, Москва (строится 7,4 млн. кв.м недвижимости);
- Группа ЛСР, СПб (4,1 млн. кв.м)
- Холдинг Setl Group, СПб (3,4 млн. кв.м)
- Группа ЦДС, СПб (1,5 млн кв. м)
- Группа ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (1,36 млн. кв.м)
Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.
Девелоперы, чей бизнес потерпел крах
По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:
- Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов.
- Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости.
- ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек.
- УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества.
- ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.
Самые крупные девелоперы России
По объемам текущего строительства на 1 июля 2021 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:
- Группа ПИК, Москва (строится 7,4 млн. кв.м недвижимости);
- Группа ЛСР, СПб (4,1 млн. кв.м)
- Холдинг Setl Group, СПб (3,4 млн. кв.м)
- Группа ЦДС, СПб (1,5 млн кв. м)
- Группа ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (1,36 млн. кв.м)
Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.
Что такое девелоперская компания
Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:
- основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы;
- административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы;
- административно-хозяйственные – транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.
В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».
Критерии выбора девелопера
Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:
Сколько лет работает предприятие на рынке и сколько объектов успело успешно сдать в эксплуатацию. Понятно, что чем больше, тем лучше. Это станет доказательством опыта и надежности девелопера.
География работы. Если компания строит в разных регионах, это говорит о размахе деятельности и умении привлекать инвесторов.
Перечень партнеров и инвесторов. Кто работает с девелопером? Если это ведущие компании, государственные предприятия, крупные банки — отлично. Значит, девелоперу доверяют.
Наличие проектных деклараций. То есть проектной документации по всем прошлым объектам. Она вывешивается на официальном сайте, закон требует сохранять всю проектную документацию три года. Открытые для всеобщего доступа декларации также позволяют узнать, есть ли у девелопера задолженность.
Сведения о судебных процессах. Узнать о них можно на сайте ГАС РФ «Правосудие». Суды по различным объектам, конечно, настораживают.
Отзывы клиентов и инвесторов. Да, есть заказные отзывы, которые пишут копирайтеры на деньги конкурентов девелопера. Но все же, информацию стоит поискать. Кроме того, целесообразно лично отправиться на уже сданный объект, чтобы побеседовать с владельцами квартир. Узнаете много интересного.
Пакет документации. У девелопера должны быть разрешение на строительство, договор страхования ответственности строителя, документы на участок земли. Отсутствие хотя бы одного из данных документов — очень тревожный звонок.
Из какого источника финансируется объект. Лучше всего, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Кредиты банков могут обернуться просрочкой и замораживанием стройки.
Договор
Этому документу нужно уделять особое внимание. Наш портал неоднократно призывал вас не подписывать документы без их тщательного изучения. Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее
Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.
Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее. Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.
