Фактор №2: прощай, льготная ипотека
31 марта, 15:23
Эксперты предрекают обвал объёма выдаваемой ипотеки в 2021 году
В агентстве полагают, что госпрограмма льготной ипотеки завершится в планируемый срок 1 июля 2021 года, но может быть продолжена в отдельных регионах
Еще один локомотив перемен: отказ государства от ипотеки на новостройки с льготной процентной ставкой 6,1-6,5% годовых. В Центробанке уже заявили, что с 1 июля 2021 года она прекратит действовать в большинстве регионов России, потому что программа спровоцировала рост цен на недвижимость. Это “убило” ее смысл – сделать жилье для россиян доступнее.
“Льготу оставят тем, у кого в 2020-м цена на новостройки не сильно подросла”, – заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Например, Республике Алтай.
Между тем ипотечный портфель нашего региона буквально “распух”, удвоившись в феврале 2021-го к результатам февраля 2020 (см. инфографику). Не исключено, что тон задали инвесторы и политика мэрии краевой столицы, которая “буксует” с выделением земли под жилье и провоцирует его дефицит.
И хотя официального документа еще нет, но надежда на льготную ипотеку остается мизерная.
“Чтобы цена на квартиры осталась прежней, нужен аналогичный спрос. Для этого ипотека должна остаться в своих границах, но предпосылки иные”, – соглашается Вадим Руссков, руководитель агентства “Миэль-недвижимость”.
Фактор №1: ювелирный перелом
Около 80% сделок на рынке недвижимости Барнаула совершается с использованием ипотеки. Поэтому новость о том, что 19 марта Банк России впервые с 2018 года поднял ставку на 0,25% (до 4,5%), не прошла мимо ушей действующих и потенциальных участников рынка.
30 марта, 8:51
Дефицит школ и садов рискует затормозить реновацию в центре Барнаула
Застройщики основательно взялись за центр города, но местные сады и школы не справляются с возросшим количеством населения. Власть взялась за проблему
Руководитель агентства недвижимости “Перспектива 24” Дмитрий Дворядкин уверен, что изменение ключевой ставки – это ювелирный перелом тренда в экономике страны:
В банках полагают: сейчас на рынок пойдут “ждуны”. Это люди, которые до сих пор выжидали максимально лучшие условия, но поняли, что вскоре они напротив ухудшатся. Под этот тренд, по данным “Толка”, местным офисам банков спустили колоссальные планы по кредитованию.
Но эксперты полагают, что во втором квартале ЦБ может скорректировать ставку еще на 0,25 п.п., а потом еще. “Это, скорее всего, начало поэтапного увеличения ключевой ставки”, – полагает барнаульский специалист по инвестированию Елена Григолия. Это может увеличить ставку по ипотеке во второй половине года до 7,5-8%.
И покатились цены вниз
Пока же ситуация стабильная. В отчете по состоянию рынка ипотеки Центробанк отмечает, что в декабре 2020 года на первичном рынке в крае оформили 835 кредитов. На фоне такой высокой базы январь 2021-го оказался провальным – всего 371 сделка, но уже по итогам февраля – 635 сделок.
На вторичном рынке тренды аналогичные (см. инфографику). То есть это нормальное развитие рынка с его сезонными всплесками и провалами.
Но очевидно, что последовательные действия Центробанка уже возымели эффект. “Мы отмечаем охлаждение спроса по сравнению с прошлым годом, – говорит Надежда Михнюк, руководитель отдела продаж СК “Строительный камень”. – Пока это явно не отражается на цене предложения, ведь себестоимость квадратного метра значительно выросла из-за проектного финансирования и подорожания стройматериалов. Это не позволяет застройщикам уступать. Ведь работать в убыток никто не будет”.
Но несмотря на рост себестоимости “квадрата”, тренд стал разворачиваться в сторону снижения цены. В первую очередь свободно чувствуют себя “перекупщики”.
Впрочем, эта ситуация краткосрочная, потому что рост цен на квартиры остановился. Это не позволяет заработать на инвестициях, что и выдавит “перекупщиков” с рынка (так уже было в кризис 2015-го). Да и застройщики теперь не настолько зависимы от продажи квартир здесь и сейчас, ведь они могут продолжать стоить за счет проектного финансирования банков.
О развороте цен говорит появление акционных предложений от застройщиков. “Пока это не прямые скидки, а подарки к покупке или субсидирование процентной ставки по ипотеке. Известны предложения под 4,7% годовых. Это тоже скидка”, – говорит Вадим Руссков.
Строительство
Фото: Виталий Барабаш
Первое снижение цен на первичном и вторичном рынках начнется во второй половине года. Но оно будет плавное, без рывков, уверены эксперты. В течение года максимум на 7-8%. То есть речь идет о 100-200 тыс. рублей за квартиру. Этого падения никто даже не заметит, уверен Дворядкин:
Есть факторы, которые могут все переиграть и заставить цены хотя бы замереть или даже расти. Но они должны быть глобальными. “Надеюсь, что не будет пандемий, скачков валюты, падения цены на нефть. И пока видимых предпосылок к этому нет”, – говорит Дворядкин.
Но и крутого падения цен ждать не стоит, говорит Андрей Щукин:
22 марта, 6:04
Где и как новостройки изменят “старый” Барнаул до неузнаваемости
В “старом” городе на месте ветхих домов и промзон собираются строить жилые дома и вузовские корпусы. Показываем, где они появятся
