Как зайти в этот бизнес
Начать заниматься краткосрочной арендой довольно легко. Это реально сделать, имея стартовый капитал всего в 50–100 тысяч рублей (в зависимости от региона). Сперва можно потренироваться и предложить в аренду одну или несколько комнат в собственной квартире. Если этот вариант вас не привлекает, попробуйте себя в управлении квартирами ближайших родственников. Наконец, можно самому снять жилье на долгий срок и пересдавать его в субаренду (конечно, владелец жилплощади должен быть согласен с таким развитием событий). Кстати, из-за пандемии уговорить на это собственников стало проще — во время коронакризиса часть из них остались без жильцов, снимающих квартиры на долгий срок, и оценили преимущества краткосрочной аренды. Соответственно, при необходимости бизнес можно масштабировать, набирая портфель объектов в субаренду и создавая свою сеть апартаментов — именно по этой схеме действуют большинство успешных предпринимателей.
Продвигать объект проще всего с помощью агрегаторов. Они предоставляют готовые решения как потенциальным клиентам, так и владельцам недвижимости — календарь занятости, модуль онлайн-бронирования, инструменты продвижения, чат для общения, поиск по карте, отзывы и так далее. Кроме того, именно туда идут люди, когда ищут жилье для отпуска в интернете: например, на «Авито Недвижимости» соответствующий раздел ежемесячно просматривают 48 миллионов раз. А социологическое исследование от агентства Aquarell Research показывает, что в Москве и Санкт-Петербурге решающим фактором для выбора объекта является быстрота бронирования, а вот для регионов известность ресурса важнее, чем для столиц.
Регистрируем бизнес и легализуем свои доходы
В первую очередь необходимо решить, будете ли вы регистрировать свой бизнес. С получаемого дохода нужно платить налог. Если вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации – 5-30% за каждый месяц просрочки.
Предлагаем ознакомиться с вариантами регистрации.
| Заключение договора как физическое лицо | Регистрация ИП |
| Облагаются НДФЛ по ставке 13% |
|
Арендодатель физ.лицо:
- Паспорт;
- Документы подтверждающие право собственности;
- Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг ( выписка из Росреестра).
- Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
- Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
- Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
- Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.
Арендодатель ИП:
- Паспорт.
- Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
- Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
- Лист записи ЕГРИП (нотариально заверенная копия).
- Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
- Выписка из ЕГРИП (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
- Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
- Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность.
Не стоит забывать, что при наличии штатных сотрудников, нужно делать пенсионные отчисления в ПФР.
Выбираем код ОКВЭД
Определившись с регистрацией, подбираем код ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности) для аренды.
Для аренды дома подойдут следующие коды:
- 70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
- 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.
Разрешений и лицензий для оформления аренды не требуется.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
Неоплата аренды;
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
Риск сложных отношений с соседями по дому;
Риск мошенничества и краж;
Риск долгих простоев.
Предотвращение возникновения этих рисков возможно при внимательном составлении договоров аренды, прочих сопутствующих документов. Со временем, в результате накопления опыта ведения этого бизнеса появятся необходимые навыки решения возникающих проблем с соседями. Также, с увеличением базы постоянных клиентов, уменьшатся риски краж и мошенничества. И к сожалению, конечно, нужно закладывать как неизбежные траты – оплату текущего косметического ремонта, ремонта сантехники, ремонт или покупку техники. Избежать этого вряд ли удастся. Неизбежен и простой, но, если квартира изначально была выбрана правильно, вы сможете рассчитывать на стабильный доход от её аренды.
Изменения в законодательстве
Важно знать, что с 1 октября 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Относится ли этот Федеральный закон к посуточной аренде квартир? Пока нет правоприменительной практики данного закона, а значит и нет его трактование органами, наделёнными властными полномочиями
Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц. Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время.
Андрей Шабас(c) www.openbusiness.ru – портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса
04.12.2019
Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал
Обслуживание гостей
Значительное время при посуточном найме жилья отводится встрече клиентов. Их необходимо встретить, передать ключи, показать жилье, возможно, рассказать о близко расположенных парках, культурных центрах.
Договор краткосрочной аренды
Не имеет значения, сдается квартира посуточно или на год – договор аренды является обязательным. Составить его возможно в письменной форме, так как его не нужно регистрировать в регпалате.
Договор краткосрочной аренды практически не отличается от договора на длительный срок, но имеет некоторые нюансы. К примеру, в нем прописывается:
Помещение сдается посуточно и указывается точное количество дней пребывания
Также важно прописать время отъезда и вписать отдельной графой, что выезд раньше или позже указанного времени должен быть согласован. Обязательным пунктом договора считается условие оплаты за съем жилья
Субарендаторы и частники берут 100% предоплату. В редких случаях половина платится при въезде и остальное при выезде. Некоторые владельцы помещения включают пункт залога, его сумма также включается в договор.
Договор посуточного найма жилого помещения должен обязательно содержать следующие пункты:
- данные паспортов обоих сторон;
- характеристика помещения;
- время заезда и выезда, то есть срок действия договора;
- сумма оплаты;
- права и обязанности сторон;
- штрафные санкции;
- подписи наймодателя и нанимателя.
Поэтому все вышеперечисленные пункты обязательно должны быть включены в посуточный договор найма. Конечно, в него можно внести и другие пункты, которые будут оговорены между сторонами, но не противоречащие действующему законодательству.
Пример договора для сдачи квартиры посуточно:
Советы юристам
Сдача жилья посуточно – это предпринимательская деятельность, связанная с получением немалой прибыли. Поэтому корпоративным юристам необходимо быть предельно внимательным при консультировании владельцев квартир, составлении договор аренды и обеспечить соблюдение требований законодательства при осуществлении подобной деятельности:
- Необходимо следить не только за своевременной уплатой налоговых отчислений, но и за соблюдением стандартов качества предоставляемого жилья. Гражданское и жилищное законодательство в целом достаточно либерально, однако содержит и императивные нормы, нарушение которых влечет ответственность вплоть до уголовной.
- Так, к примеру, если при ремонте квартиры применялись материалы, содержащие вредные химические вещества, запрещенные нормами строительства, то необходимо уточнить у владельцев по поводу этого и указать на необходимость устранения проблемы.
- Также нужно быть готовым к судебным искам как со стороны жильцов, так и со стороны соседей. Не всякие соседи будут спокойно смотреть на постоянно сменяющихся жильцов за стеной или над потолком. Необходимо подготовиться к грамотному ответу таким беспокоящимся соседям.
- В редких случаях можно столкнуться с судебными тяжбами, связанными с выплатой страховых премий. Ведь наступление страхового случая это всегда тревожная ситуация для страховщика. Любой страховщик будет пытаться найти способы не выплатить деньги. Во избежание предоставления ему поводов для этого, следует разъяснить арендодателям порядок поведения при страховом случае.
В общем, нужно быть готовым ответить на все осаждающие вопросы, как со стороны государственных органов, так и со стороны частных лиц.
Что с посуточной арендой сейчас?
Ситуация тяжелая. Цель одна — удержать имущество. Придется занимать деньги, вносить платежи в срок.
Мы отказались от аренды небольшой части квартир. По остальным удалось договориться с собственниками примерно на 50% стоимости и сдать в долгосрочную аренду по низким ценам на два месяца, до середины июня. Дальше будем принимать решения, исходя из степени истерии в обществе и СМИ.
Мы убрали всю субаренду, оставили только объекты в управлении. Где-то собственники дали добро, чтобы один месяц сдавать в счет залога, где-то просто забрали квартиры. Но у нас была цель — никаких расходов, поэтому объекты отдавали без проблем.
Зарплаты и все расходы резко сократили. Горничным было предложено два варианта. Первый — уволить половину сотрудников, а оставшимся платить нормальную зарплату. Второй — оставить всех, но сильно сократить выплаты. У нас девять горничных, остались все, кроме одной.
Все квартиры, которые есть, сдаем в долгосрочную аренду, но на нее спрос тоже резко упал, все сильно снижают цены. В посуточной аренде сейчас только постоянные клиенты, и то за три копейки.
У нас все квартиры в собственности. Хотели сдать в долгосрочную аренду, но зимой мы делали в них ремонт, рассчитывая на сезон. Нам жалко сдавать их на долгий срок.
Сейчас все квартиры простаивают, местных не заселяем. Мы в режиме ожидания. Думаю, своего клиента найдем: заинтересуем комфортом, чистотой, местом расположения, рекомендациями и статусом ответственного арендодателя.
У меня из тридцати квартир осталось «полторы». Их тоже планирую сдать в долгосрочную аренду до следующего сезона.
Мы взяли паузу. Квартиры стоят. «Ушла» одна из квартир, но мы даже не расстроились. Сейчас время сделать анализ, сократить издержки. Цены в посуточной аренде пробили дно — 650 рублей за ночь.
Тенденции на рынке
Объем рынка краткосрочной аренды в России оценивается приблизительно в 90 миллиардов рублей, и до коронакризиса ему предрекали рост на 10–20%. Конечно, в период локдауна рынок сильно просел, однако отсутствие ясности с открытием границ и международным туризмом, а также снижение доходов населения заставляют прогнозировать рост более бюджетного внутреннего туризма. А значит, будет спрос и на краткосрочную аренду квартир и загородных домов. Это заметно уже сейчас. К середине июля интерес к краткосрочной аренде жилья на «Авито Недвижимости» в 2,8 раза больше по сравнению с прошлым годом. Восстановлению сегмента посуточной аренды во многом способствовал отложенный спрос на путешествия: закрытые границы, социальная дистанция и риск заболеть вынудили многих россиян перенести свой отпуск на неопределенный срок, и теперь с ослаблением ограничений и после пережитой самоизоляции им хочется отдохнуть. Это отличный шанс стать мини-отельером и попробовать себя на стыке рентного и гостиничного бизнесов.
В любом случае, кризис — не повод, чтобы отказываться от задуманного и ставить продвижение своего дела на паузу. Зачастую, когда все предприниматели делают одно, имеет смысл делать нечто противоположное. Например, во время пандемии многие управляющие компании, которые занимаются краткосрочной арендой жилья, сконцентрировались на объектах эконом-класса и вообще перестали заниматься премиальным сегментом. А это — возможность для кого-то найти свою нишу.
Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду
Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:
Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.
Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.
Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%.
Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.
Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.
Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие
ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.
Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно.
Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.
Просчитаем экономику
Посмотрим, какие квартиры продаются поблизости от онкологического отделения Российской детской клинической больницы на Ленинском проспекте.
1-комнатная квартира на 1 этаже 9-ти этажного панельного дома на ул. Островитянова, хороший ремонт мокрых зон, стеклопакеты, в квартире остается кухонный гарнитур, предлагается за 6,3 млн. руб. При таких данных в квартиру понадобится вложить дополнительно не более 200 тыс. рублей (косметический ремонт и покупка минимальной мебели в комнату).
Сдавать в аренду квартиру можно где-то за 3 тыс. рублей в сутки. Если квартиру будут арендовать 24 дня в месяц (заполняемость 80%), то доходная часть составит 72 тыс. рублей. Затраты на продвижение — около 5 тыс. руб., расходы на бухгалтера — 4 тыс. руб., на горничную (допустим, арендаторы живут длительное время) — 3 тыс. руб., коммунальные платежи — 4 тыс. руб., налог (6%) — 4,3 тыс. руб. Итого остается более 50 тыс. руб.
Таким образом, окупаемость инвестиций составит 11 лет, при этом у вас в активе будет ликвидный объект недвижимости.
Другой вариант. Квартира вблизи Экспоцентра на Красной Пресне. В данный момент здесь низкобюджетных предложений нет. Двухкомнатная квартира на втором этаже 5-этажного дома обойдется в 8,1 млн. руб. Квартира требует полного ремонта. Поэтому общие инвестиции в проект составят не менее 9 млн. руб.
От квартиры вблизи Экспоцентра и делового центра Москва-Сити можно ожидать высокой заполняемости (не менее 80%). Цена за сутки — около 5 тыс. руб. Таким образом, она будет генерировать в месяц не менее 120 тыс. руб. Затраты на продвижение — около 10 тыс., на горничную — около 10 тыс., на коммунальные платежи — 6 тыс., налог (6%) — 7,2 тыс., оплата бухгалтера — 7 тыс. рублей. Итого квартира будет приносить 85 тыс. руб. Срок окупаемости инвестиций составит 9 лет.
Юлия Лукина
руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»
????????????? ???????? ???????? 46 ??. ? ?? ????????? ?????, ????????????? ? ??????? ??????????? ?? ??????? ????? ???????? ????. ??????????? ????????? ?????? ???????? ????? 60 000 ???. ????????? ?????????? ??????: ????? 3 700 ???. ? ????? ??? ????? 111 000 ???. ? ?????. ?????? ?????????? ???????? ?? ????? ???? ?????? ???????? ??? ??? ?????? — ???? ? ?????? ?????? ??????????? ??? ?????????? ??????? ???????? ??????? ? ??????? 5–10 ??????????? ????. ??? ??? ???????? — ???, ?????? ?????, 92 500 ???. ? ?????. ????????? ???????: ????? 11,7 ???. ???. ????? ???????, ????? ??????????? ????????? ?? ?????? 10 ???, ???? ??? ?????????? ??????. ????? ? ?????????? ??????? ??????? ????, ???????? ???????? ?????????????? ???????? ?? ??????, ? ????? ??????????? ?????????.
?????? ??????: ????????????? ???????? ?? ??????????, ???????? 48 ??. ?. ????????? ???????????: 11 ???. ???. ???? ???????????? ??????: ????? 48 000 ???. ? ?????, ?????????????: ????? 3000 ???. ? ????? (? ?????? ???????????? ??????? 75 000 ???. ? ?????). ???? ???????????: ????? 12 ??? (??? ?????????? ?????? ? ??????????? ????????) .
С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду
Как начать сдавать свое жилье посуточно? Постарайтесь свести все риски к минимуму. Чего боятся все арендодатели? Порчи и кражи предметов и помещения, а также дублирование ключей. Но все беды можно заранее предусмотреть и принять меры. Как?
Например, от бытовых катастроф (затопления, пожара) спасет страховка: она стоит недешево, но зато делает жизнь хозяина более спокойной. Залог и штрафы за порчу имущества или самого жилья должны прописываться в договоре оказания услуг (в самом худшем случае их можно получить через суд). А от дублирования ключей можно спастись, имея двойные двери – отдавайте ключи только от наружного входа, а когда жильцы съезжают, закрывайте квартиру на все замки на обеих дверях.
Как выгодно сдавать посуточно квартиру официально? Это можно сделать тремя основными способами:
- Самостоятельно.
- Заключение договора о поиске постояльцев с агентством.
- Заключение договора о передаче жилья в управления агентством.
Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы.
Сдавать самостоятельно
Плюсы самостоятельной сдачи квартиры для посуточного съема:
- владелец получает всю сумму аренды целиком,
- контроль на всем протяжении процесса: от заезда до выезда квартирантов,
- возможность личного знакомства с будущими клиентами посредством соцсетей, телефонного и личного общения.
Минусы самостоятельной сдачи в аренду:
- необходимость посвящать поиску постояльцев много времени и даже денег для стабильного заработка,
- необходимость лично контролировать все действия: заключать договор аренды, передавать ключи, принимать комнату, производить уборку, пополнять запасы,
- необходимость регистрироваться как ИП или юрлицо и подавать налоговые декларации,
- высокий риск столкнуться с мошенниками.
Что указать в договоре посуточной аренды
Сдавать через агентства
Такой метод подразделяется на два основных типа взаимоотношений с агентствами: либо они лишь частично участвуют, когда занимаются поиском жильцов, либо они полностью перенимают на себя обязанности арендодателя, заключив с хозяином договор доверительного управления.
Плюсы от сотрудничества с агентствами при посуточной аренде для хозяина квартиры:
- снижение риска мошенничества и других неожиданных ситуаций со стороны съемщиков,
- получение на руки только денег без лишней суеты (поиска, заселения, уборки),
- экономия своего времени,
- стабильный поток жильцов.
Минусы от помощи агентов:
сравнительно небольшой доход (агенту, занимающемуся только поиском клиентов, нужно отдавать до четвери заработка; фирмы-управленцы же запросят не менее 50%).
Обязательно ли платить налоги
Российское законодательство обязывает всех граждан отчитываться обо всех полученных доходах ежегодно. Заработок от сдачи квартиры в аренду, пусть даже посуточную и всего раза два в месяц, тоже облагается налогом. Но можно ли его не платить?
Немало частников предпочитают не оповещать налоговые структуры о своем дополнительном доходе. И это может работать до тех пор, пока не возникнут непредвиденные обстоятельства, вследствие которых государственные органы прознают про «теневой» бизнес. Как? Угроза может исходить от жильцов смежных квартир. Например, если им мешают ваши постояльцы и они решают, что их соседи сдают квартиру посуточно, как бороться им за свои права? Обратиться в полицию, чтобы они разобрались с владельцем. Те, в свою очередь, поднимут всю информацию на хозяина квартиры и, если выяснится, что где-то он смухлевал, ему придется дорого заплатить за свое непослушание закону.
Как оплатить налог за сдачи квартиры в посуточную аренду
И наоборот, если собственник зарегистрируется как ИП и будет платить налоговые отчисления, он даже выиграет. Во-первых, налоги для него могут считаться по УСН (а это не 13, а всего лишь 6%)
А во-вторых, можно будет установить кассовый аппарат и выдавать официальные чеки, что немаловажно для таких клиентов, как командированые: им необходимо документальное подтверждение расходов на жилье, которыми их не обеспечит обычный владелец жилья
Итак, подводя итог, следует отметить, что бизнес по сдаче квартиру в аренду сопряжен с немалыми рисками. Но если владелец готов прикладывать время, средства и силы, то он может рассчитывать хотя бы на небольшой доход.
Читайте далее:
Как заработать на квартиру не имея квартиры и хорошего заработка
Как правильно продавать квартиру
Образец Договора безвозмездного пользования нежилым помещением
Скачать образец Договора аренды помещения
Что можно сдавать в аренду для бизнеса
У Минстроя родилось предложение
Президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предлагает:
Проще говоря, Надежда Косарева предлагает давать льготную ипотеку для юридических лиц, которые готовы вкладываться в покупку арендных домов. Дальше — больше. Общественница выступает за налоговые льготы тем, кто строит арендные дома и сдаёт в них квартиры, а также за послабления по выделению земли и подключению к сетям.
Про людей тоже не забывают. Давно уже ходят предложения субсидировать аренду жилья льготным категориям граждан. Это будет альтернатива социальному найму, на которое сейчас у регионов не хватает квартир.
Доходные дома. Возвращение
О развитии коммерческой аренды поговаривают уже давно, и даже есть первые проекты, реализованные ДОМ.РФ. В 2017 году запущен арендный дом на базе МФК «Лайнер» (280 апартаментов). В 2020 году на рынок Москвы вышли ещё три дома: «Парк Легенд», «Октябрьское поле», «Матч поинт».
Арендный дом в Москве. Фото: аренда. дом. рф
На данный момент ДОМ.РФ профинансировал 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и Большом Камне на общую сумму 46,9 млрд руб. Это почти 9 тыс. квартир и апартаментов.
Арендный дом по своей сути — квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией. В каждой квартире сделан ремонт, есть мебель, бытовая техника. В доме — консьерж сервис, охрана и прочие услуги для жильцов. Аренда проводится по договору с юридическим лицом, оплату можно сделать и отследить через специальные сервисы. Тут же — решить возникающие проблемы в чате.
ДОМ.РФ предлагает то, чего не хватало рынку арендного жилья, — цивилизованность. Все отношения регулируются договором. Теоретически арендодатель не сможет выгнать жильца на мороз, если не было нарушений. Зато частный владелец квартиры может, и выгоняет, потому что «самому жить негде — поссорился с женой».
Но в масштабах страны количество арендных домов слишком маленькое. Регионы, далёкие от Москвы, о таком новшестве вообще не слышали.
Однушки и премиальная недвижимость еще в цене
По словам сооснователя федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Дужникова, если грубо разделить рынок аренды квартир на три уровня (по стоимости), то больше всего пандемия затронула средний. Арендаторы, предпочитающие премиальную недвижимость, имеют большой опыт экономического планирования и финансовые «подушки безопасности», которые позволят им жить в привычном режиме потребления и покупок в течение нескольких месяцев. Рынок недорогой недвижимости эконом-класса только набирает популярность (прирост около 27%) за счет людей, которые расторгли договор аренды квартир среднего ценового сегмента и нашли вариант подешевле.
Недвижимость с посуточной и почасовой формой аренды также потеряла большинство своих клиентов из-за ограничений свободного перемещения. Ведь такая недвижимость была популярна, в первую очередь, у туристов и приезжающих на недолгое время гостей столицы.
Покупать недвижимость, но для чего?
Вообще-то, недвижимость в качестве объекта для инвестирования имеет множество недостатков. Главное: с ней нельзя расстаться быстро. Но реальность такова, что других надежных инвест-инструментов в нашей стране нет. И даже повышение налога на недвижимость не охладило желающих вкладывать в нее свои сбережения. Поэтому не будем отказываться от этих инвестиций, попробуем пересмотреть схему.
Классический совет инвесторам звучит так: покупайте новостройку на самой ранней стадии. И тогда ваша недвижимость будет прибавлять в цене просто из-за естественного развития проекта. Потому что, приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете рассчитывать на рост инвестиций только в случае роста рынка в целом.
Но сейчас мы наблюдаем естественное стремление к падению цен на недвижимость на вторичном рынке. Рублевые цены остаются на месте только из-за ослабления рубля, но долларовые уже упали. Многие аналитики прогнозируют существенное падение цен осенью 2015 года.
Есть и другая тенденция — квартиры в морально устаревших домах в центре дешевеют относительно средних цен в столице. И это наталкивает на мысль — купить квартиру в доме 60-70-х годов и извлекать из нее доход.
Как известно, покупать квартиру, чтобы сдавать в аренду, в Москве невыгодно. Во всем мире — готовая арендная плата равна 1/15 — 1/20 от стоимости квартиры. У нас соотношение менее благоприятно для собственников — 1/25–1/30.
А если вместо пассивной аренды прибегнуть к посуточной аренде? Ведь для нее можно приобретать квартиры на первых этажах, реализуемые с некоторым дисконтом. Какие вложения потребуются? И насколько будет рентабельным данный бизнес?
