Узаконивание перепланировки: подготовка, документы, правила

Получение разрешения на перепланировку по закону

Чтобы провести все необходимые согласования и получить соответствующее разрешение необходимо:

1. Представить в районную администрацию следующий комплект документов:

• заявление о перепланировке и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• подготовленный лицензированной организацией и оформленный в надлежащем порядке проект проведения перепланировки квартиры;
• технический паспорт квартиры (при его отсутствии нужно предварительно обратиться в БТИ для его получения);
• заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры. В заключении указывается, допустимо ли проведение перепланировки данного жилого помещения.

2. Получить разрешение на перепланировку квартиры. Соответствующие разрешение или отказ в согласовании выдается районной администрацией, по общему правилу, в течение 45 дней с момента подачи всех названных документов. После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.

3. Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники БТИ произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена верно. После подписания соответствующего акта через 10 дней можно будет получить новые документы.

4. Получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в перепланированном виде.

5. Занести все изменения в техническую документацию. Для этого нужно получить в БТИ технический план квартиры (обычно нужно 2 экземпляра плана и электронная версия).

6. На основании всех проведенных изменений оформить в кадастровом органе новый кадастровый паспорт на квартиру, который обычно выдается в течение месяца.

7. Со всеми правоустанавливающими документами на квартиру и новым кадастровым паспортом обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

С этого момента перепланировка квартиры считается законной.

Как видно, вся процедура получения разрешения на перепланировку занимает достаточно много времени. Тем не менее, узаконить самовольную перепланировку еще сложнее.

Незаконная перепланировка: ответственность и последствия

Перепланировка жилого помещения должна быть согласована с государственным органами властями.

А после проведения перепланировки все изменения должны быть внесены в технический паспорт помещения.

За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность:

• Если перепланировка была сделана в частном доме, то в таком случае предусмотрен штраф. В некоторых случаях нарушитель может отделаться предупреждением, однако на практике все же за такое нарушение чаще всего штрафуют. Также нарушитель обязывается либо восстановить прежний вид жилища, либо согласовать перепланировку с государственными органами власти в кратчайшие сроки,
• Если перепланировка была сделана в квартире, которая располагается в многоквартирном доме, то в таком случае нарушителя также оштрафуют, но сумма уже будет больше. В этом случае нарушитель также обязывается либо восстановить прежний вид жилища, либо согласовать перепланировку с государственными органами власти в кратчайшие сроки,
• Если после обнаружения нарушений собственник не хочет ни согласовывать перепланировку, ни восстанавливать прежний вид помещения, то в таком случае человек может быть выселен из квартиры, а само жилье может быть конфисковано. После конфискации жилище будет выставлено на торги, а после продажи бывший собственник получит вырученные деньги за вычетом расходов на проведение торгов,
• Если незаконная перепланировка была осуществлена не владельцем помещения, а арендатором, то в таком случае суд может обязать владельца квартиры согласовать перепланировку или восстановить прежний облик жилища.

Также нужно помнить о юридических последствиях:

1. Потеря в цене в случае продажи,
2. Квартиру с самовольной перепланировкой нельзя купить в ипотеку,
3. Если вы купили квартиру в кредит и выполнили незаконную перепланировку, то банк может потребовать провести легализацию, поскольку такой поступок может быть расценен в качестве нарушения кредитного договора,
4. В случае передачи по наследству дома с несогласованной перепланировкой нотариус может отказать выдачи свидетельства о наследовании, поскольку фактическая конструкция квартиры будет отличаться от техпаспорта,
5. Если вы захотите приватизировать квартиру с незаконной перепланировкой, то сперва вам придется провести легализацию через суд.

Самовольное переустройство

Самовольным (незаконным) переустройством считаются изменения, которые проведены без разрешения контрольно-надзорных органов.

Подобные перепланировки могут не обнаруживаться десятки лет.

Ответственность

• За самовольную перепланировку собственник несет ответственность в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, где указано, что нарушение закона карается штрафом в размере 2—2,5 тыс. рублей.
• Кроме того, контролирующий орган выносит предписание о восстановлении первоначального вида жилища за счет владельца.
• В сложных случаях нарушителя ждут судебные тяжбы и выселение из квартиры.

Подобное возможно, если были нарушены права соседей, перепланировка создала угрозу для безопасности жильцов или послужила причиной возникновения аварийной ситуации.

Последствия

Незаконная перепланировка чревата неприятными последствиями.

• Если были демонтированы несущие стены, то это может послужить причиной обрушений и обвалов, возникновения пожаров.
• Несоответствие реально существующей планировки той, которая указана в технической документации, снижает рыночную стоимость жилья примерно на треть. Квартиру с самовольной перепланировкой нельзя будет подарить, передать в наследство или использовать в качестве залога при оформлении кредита.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

«Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение – подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

«Дизайнерский эскиз или план от строителей – этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

«Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Получение разрешения постфактум

В том случае, когда перепланировка уже осуществлена, все равно потребуется оформить разрешение. Особенное, если планируется продажа квартиры.

Следует отметить, что такую перепланировку возможно узаконить только с помощью суда.

Но подготовить проектную документацию придется в соответствии со всеми нормами и стандартами.

Потребуется пригласить специалистов из:

• Госпожарнадзора;
• Санэпидемстанции;
• Роспотребнадзора.

Необходимо проведение осмотра квартиры вышеуказанными организациями потому как для узаконивания планировки требуется их разрешение.

Если суд откажет, то необходимо будет вернуть квартире первозданный вид.

Порядок согласования в 2017 году

Процедура согласования 2017 году не претерпела изменений.

Выдача разрешений на проведение работ осуществляется Жилищной инспекцией на основании заявления собственника недвижимости и приложенного к нему полного пакета документации.

Кто может обратиться

Перепланировка может быть сделана по желанию владельца помещения. Если жилье арендуется, то за разрешением на проведение ремонтно-строительных работ необходимо обращаться, только имея на руках доверенность собственника.

За разрешением на проведение перепланировки могут обратиться:

• собственники, купившие квартиру на вторичном рынке жилья или у застройщика;
• наследники, получившие недвижимость с несогласованной перепланировкой;
• квартиросъемщики, которые снимают жилье на длительный срок, имея доверенность владельца.

Если в квартире живут несколько человек, то потребуется письменное согласие каждого из них на проведение ремонтно-строительных работ.

Куда идти

На официальном сайте Мосжилинспекции можно найти адреса инспекций округов столицы, в которые следует обращаться в зависимости от расположения объекта недвижимости. Заявление с приложенным к нему пакетом документов либо уведомление о сделанной перепланировке необходимо направлять именно в эти органы.

После завершения ремонта создается специальная комиссия, которая уполномочена осмотреть объект на соответствие представленной проектной документации.

При обнаружении нарушений выдается предписание об их устранении и восстановлении первоначального вида жилища. Если нарушений не обнаружено, то собственнику для внесения изменений в документацию на недвижимость потребуется обратиться в БТИ, Росреестр и кадастровую палату.

Необходимые документы

Вместе с заявлением в Жилищную инспекцию подаются документы:

• копия личного паспорта владельца недвижимости или его представителя (если согласование поручено сотруднику фирмы-посредника);
• заявление установленного законодательством образца (если у недвижимости несколько собственников — они должны присутствовать при подаче заявления и подписать его);
• если перепланировка предполагает изменения в несущих стенах, потребуется представить заключение о возможности проведения подобных работ;
• проект;
• копия и оригинал техпаспорта БТИ;
• справка о количестве проживающих в квартире (берется в ЖЭКе);
• заверенная нотариально копия и оригинал свидетельства о праве собственности на объект недвижимости;
• письменное согласие жильцов квартиры.

Если квартира не приватизирована, то пакет документации будет немного другим:

• личный паспорт заявителя;
• подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры заявление;
• договор соцнайма или ордер на жилье;
• лицевой счет;
• выписка из домовой книги;
• техзаключение о возможности проведения работ (если перепланировка подразумевает изменения в несущих стенах);
• проект.

Эскиз или проект

Согласование перепланировки по эскизу возможно, если планируются незначительные изменения, например:

• устройство дверных проемов;
• полный либо частичный демонтаж несущих стен;
• заделка прохода кирпичной кладкой.

В уведомительном порядке (по эскизу) можно согласовать возведение новых перегородок, не увеличивающих нагрузку на перекрытия, монтаж или замену инженерного оборудования.

Разработанная проектная документация дает возможность сделать более масштабный ремонт:

• объединить смежные квартиры;
• сделать проемы в перекрытиях и соорудить внутренние лестницы;
• возвести перегородки, увеличивающие нагрузку на несущие элементы;
• изменить конструкцию полов;
• обустроить новый санузел и кухню;
• поменять газовую плиту на электроплиту;
• поменять местоположение приборов отопления.

Сколько стоит

Стоимость перепланировки напрямую зависит от сложности предстоящих ремонтно—строительных работ и их количества.

Документы	Цена, тыс. рублей
Технический паспорт на недвижимость (БТИ)	1,7
Техзаключение о состоянии несущих элементов сооружения	6—7
Проектная документация	10—50

Если получением разрешения на перепланировку занимается компания—посредник, то расходы возрастают.

Документация	Сумма в рублях
Согласование работ в Жилищной инспекции	20—60 000
Получение акта о завершенной перепланировке	10—15 000
Новый технический паспорт на квартиру	8 000

В среднем самостоятельное оформление перепланировки обходится владельцу недвижимости примерно в 30 тысяч рублей, при участии компании-посредника — в 90 тысяч рублей.

Самостоятельное согласование перепланировки квартиры

Для того, чтобы получить разрешение на проведение ремонтных работ, нужно будет оформить соответствующее обращение в местные органы самоуправления того района, в котором сформирована жилищная комиссия или специализированная инспекция. Для того, чтобы определиться с тем, кто именно в указанном районе занимается согласованием подобных мероприятий, лучше всего заранее обратиться за консультацией в местные органы исполнительной власти.

Для того, чтобы не терять время зря, лучше заранее подготовить все необходимые документы, которые могут потребоваться для рассмотрения и согласования поданного проекта.

Как узаконить самовольную перепланировку?

Несмотря на требование о предварительном согласовании перепланировки, на практике часто бывают случаи, когда узаконивание перепланировки происходит после завершения самих строительных работ. Такую перепланировку считают самовольной, т.е. совершенной без разрешения (согласования) уполномоченного органа. Есть два варианта узаконить такую перепланировку:

• административный;
• судебный.

За самовольную перепланировку предусмотрена ответственность, установленная законодательством.

Кроме штрафа в размере от 2000 до 2500 руб. ( КоАП РФ) и обязанности привести все в первоначальный вид, это может быть выселение из муниципальной квартиры и продажа квартиры с аукциона.

Административный порядок схож с обычным получением разрешения на перепланировку. Гражданин должен обратиться в жилищную инспекцию, узнать о необходимости согласования.

Если первый порядок не удалось реализовать, то можно обратиться в суд. Необходимо составить административное исковое заявление, где попросить суд о признании решения об отказе незаконным. Оно подается по месту жительства истца или по месту нахождения органа-ответчика. К заявлению прикладываются само решение об отказе, чеки об уплате госпошлины и документы, необходимые для перепланировки.

Суд назначит рассмотрение дела в течение месяца с момента обращения. Иногда суд назначает строительно-техническую экспертизу, которую оплатит ходатайствующая сторона. Задача истца (гражданина, подавшего исковое заявление) доказать, что перепланировка не нарушает прав и интересов других людей и соответствует строительным нормам и правилам.

После того как суд вынес решение, есть месяц для апелляционного обжалования. Если гражданин выигрывает дело, то ему необходимо обратиться в БТИ для приведения технических документов в соответствие с решением суда.

С чего начать оформление

Для узаконения перепланировки квартиры необходимо для начала ознакомиться с особенностями данной процедуры и подготовить полный пакет необходимых документов. Сбор документов следует начать из тех, которые имеются у собственника квартиры на руках:

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• паспорт гражданина;
• техническая документация.

Все документы должны быть в надлежащем виде и актуальны на конкретную дату. Если каких-то бумаг у владельца квартиры нет, их нужно заказать или перевыпустить и только потом уже приниматься за подготовку остальных недостающих документов.

Внимание! Тонкости процедуры узаконения перепланировки подвластны не каждому и могут обычного человека сбить с толку, поэтому, прежде чем затевать процедуру узаконивания изменений в конфигурации жилья, есть смысл обратиться за консультацией к специалисту в данной области, который окажет квалифицированную помощь.

Если во время перепланировки были проведены существенные изменения, может понадобиться проект, без которого узаконить совершенные действия ни административным путем, ни через судебные органы не удастся. После того, как все документы будут готовы, владельцу квартиры (нанимателю) или его представителю нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации, где собственно и составят новый технический план и выдадут обновленный техпаспорт на объект недвижимого имущества, в котором уже будут внесены и зафиксированы все произведенные изменения при перепланировке.

После того, как будет готов новый техпаспорт квартиры, ее собственник должен обратиться с соответствующим заявлением в региональную Жилищную инспекцию, которая в течение месяца-полтора примет решение об узаконении проведенной перепланировки или об отказе в ходатайстве заявителя.

Судебный порядок оформления перепланировки

То, как узаконить перепланировку квартиры через суд, интересует граждан зачастую уже после проведения изменений. Реже оспаривают отказ в проведении изменений до их фактического совершения. Судебная практика свидетельствует, что иски о согласовании перепланировки квартиры, в проведении которой было отказано, удовлетворяются крайне редко. Обращение в суд для узаконивания мотивируется тем, что если в согласовании изменений было отказано, то квартиру следует привести в прежнее состояние. А это явно не согласуется с намерениями владельцев.

Необходимые документы для подачи иска обязательно включают в себя отказ жилищной инспекции. Дополнительно надо подготовить:

• заявление (нажмите, чтобы скачать образец);
• квитанцию;
• проект (эскиз);
• бумаги на жилье;
• документы БТИ;
• согласия иных собственников;
• согласие членов семьи;
• заключение о безопасности (возможности) выполнения работ;
• заключение контролирующих органов;
• проектное соглашение (договор).

При участии в деле адвоката потребуется оформить на его имя доверенность, а если представитель не является квалифицированным адвокатом, то и диплом о получении им высшего юридического образования. Перечень документов для перепланировки квартиры в судебном порядке может дополняться бумагами, подтверждающими исковые требования и оспаривающие решение работников жилищной инспекции.

Нюансы судебного процесса

Рассмотрение дела происходит в рамках административного судопроизводства, то есть для подачи искового заявления следует обращаться в административный суд. Длительность судебного процесса не должна превышать месяц (ст. 226 КАС РФ). В ходе слушаний истцу следует обосновать свою позицию и привести доказательства таких фактов:

1. Что совершенная перепланировка никак не нарушает чьи-либо гражданские права, включая права соседей.
2. Что полностью отсутствует угроза жизни граждан, проживающих в квартире и в доме.
3. Что проведена перепланировка с соблюдением всех действующих строительных стандартов и норм.
4. Что были предприняты все возможные законные способы легализации перепланировки до момента обращения в суд.

Закон разрешает в спорных моментах проводить экспертизу проведенных строительных работ для оценки из законности и соответствия стандартам. Ходатайство о назначении экспертизы может заявить любая сторона. При удовлетворении ходатайства, заявитель оплачивает проведение экспертизы.

По результатам проведения судебного разбирательства выноситься решение суда, которое может быть оспорено сторонами в месячный срок. При отсутствии апелляции по прошествии месячного срока решение вступает в полную силу и может быть подано в БТИ для регистрации правок. После этого легализация перепланировки квартиры в судебном порядке считается завершенной.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

• демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
• перенос дверей, создание арок;
• увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
• трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
• монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
• застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Как оформить?

Согласно законодательству РФ, перепланировка может осуществляться только с согласия местной администрации.

Можно двумя способами оформить перепланировку:

• С эскизом – характеризуется разрешением на выполнение всех видов строительных работ.
• С проектом – с разрешением, которые было выдано по закону.

С чего начать?

Для начала следует определить, какие документы нужны для перепланировки квартиры уже имеются на руках. Если чего-либо не хватает, необходимо обратиться в соответствующую инстанцию с целью получения недостающей бумаги.

Затем можно обращаться для составления проекта. Это поможет определить, возможно ли выполнить все задуманное. В том случае, когда чего-либо не хватает или документы утеряны, их можно восстановить.

Куда обращаться?

Чтобы подать на получение разрешения в целях осуществления перепланировки, необходимо обратиться в одну из следующих организаций:

• бюро технической инвентаризации;
• в МФЦ;
• через сайт предоставления государственных услуг.

Следует отметить, что сроки принятия решения в любой организации одинаковые.

Узаконение после ремонта

Узаконить уже сделанную перепланировку можно, но это гораздо сложнее, чем получение разрешения. Прежде всего, придется заплатить штраф в размере от 2 тысяч рублей.

Узаконение будет происходить через суд, в котором собственнику квартиры необходимо отстоять свою точку зрения, пояснить, почему не было получено разрешение и доказать, что не были нарушены ничьи права.

Процесс узаконения:

1. В архитектурное бюро нужно подать документы в соответствие со списком.
2. Если был дан отказ, направляется иск в суд.
3. После получения разрешения и уплаты штрафа, необходимо получить новый техпаспорт в БТИ.

Необходимо также получить новое свидетельство, если в процессе перепланировки изменились размеры помещений, количество комнат и общая площадь квартиры.

Как правило, узаконение после ремонта владельцы квартиры начинают в случае продажи недвижимости. Квартира с перепланировкой вырастает в цене, но только в  том случае, если она согласована.

Порядок оформления перепланировки

Существенные переделки в процессе ремонта предполагают прохождение нескольких этапов оформления изменений в планировке дома во избежание нарушения закона. Прежде всего, необходимо обратиться в местные органы исполнительной власти и согласовать этот вопрос с уполномоченными представителями, чтобы получить их официальное одобрение предложенных идей. Для обращения в муниципалитет нужно:

1. Четко и грамотно изложить цель своего визита.
2. В деталях описать планируемые ремонтные работы.
3. Предварительно обсудить сроки предстоящего ремонта.

Чтобы узаконить переустройство жилого помещения в частном доме, необходимо:

1. Обратиться в управляющую компанию (УК) и выяснить, реально ли в принципе осуществить задуманное именно в вашем доме.
2. Составить проект или эскиз с предстоящими изменениями в начальной планировке дома.
3. Осуществить экспертную проверку проекта (на предмет его соответствия техническим возможностям здания).
4. Обратиться в БТИ с просьбой выдать технический паспорт дома.
5. Подготовить и собрать всю нужную документацию и предоставить ее в Жилищную инспекцию.
6. Затем обратиться с решением Жилищной инспекции в муниципальные органы и получить их разрешение на предстоящие ремонтные работы.
7. Приступить к ремонту и выполнить его согласно утвержденному проекту (любое отступление приведет к нарушению законодательства и процедуры узаконивания, в результате чего дом не будет после ремонта сдан в эксплуатацию).
8. Обратиться в муниципалитет с уведомлением об окончании работ.
9. По указанному в заявлении адресу будет направлена специальная комиссия, которая проведет экспертную оценку состояния дома и сверит проект с действительной перепланировкой, после чего выдаст акт приемки-передачи жилья в эксплуатацию.
10. С этим актом нужно будет обратиться в БТИ, чтобы там выдали новый техпаспорт на дом.

Подготовка документов

Прежде чем обращаться в компетентные государственные органы, необходимо основательно подготовиться – собрать полный пакет необходимых документов. Для получения разрешения на проведение перепланировки в частном доме понадобятся следующие документы:

• заявление с просьбой разрешить осуществление определенных ремонтных работ;
• паспорт заявителя (предоставляется оригинал документа);
• правоустанавливающие документы (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и др.);
• свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (или оригинал выписки из Росреестра);
• эскиз или проектная документация, в соответствии с которой будет проводиться перепланировка дома;
• техническая документация здания (техпаспорт, план, кадастровый паспорт и др. по необходимости);
• согласие совладельцев дома (если дом является совместной собственностью нескольких человек);
• согласие соседей, если согласно проектной документации будущая перепланировка каким-то образом может задеть их интересы;
• оригинал выписки из домовой книги с перечнем прописанных в доме лиц;
• специальное разрешение УК;
• разрешение уполномоченных представителей коммунальной службы;
• разрешения других компетентных органов (СЭС, пожарной инспекции, Роспотребнадзора и других, если потребуется);
• заключение экспертов.